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Mail, Pdf, Scan… et loi Hoguet

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Selon la loi Hoguet, un courrier ne peut valoir mandat. Au même titre, un mail ou un scan ne sont que des outils commerciaux.

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Le mail permet de répondre toujours plus vite aux attentes du client : envois de fiches de biens, de diagnostics, de photos, transmissions d’informations. Cependant peut-on tout faire par courrier électronique ? Quelle est la valeur d’un mail faisant état d’une baisse de prix ? Le PDF d’un mandat signé est-il valable ? L’agent immobilier devra être vigilant sur ces points pour sécuriser son chiffre d’affaires.

Un mandat en original

À peine de nullité, le mandat d’entremise doit être établi en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct. C’est la règle posée par l’article 6 de la loi Hoguet (n° 70-09 du 2 janvier 1970) qui renvoie à l’article 1325 du Code civil : « Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a des parties ayant un intérêt distinct. ».

L’article 6 de la loi Hoguet est d’ordre public (en ce sens, notamment, Cass. 1re civ.,12 juillet 2006, n° 04-19815 ; Cass. 1re civ., 24 avril 2013, n° 11-26876). C’est-à-dire que les parties ne peuvent pas y déroger.

Ce point, dans la pratique, ne pose généralement pas de problème à la prise de mandat. Il en est cependant autrement pendant la durée du mandat. En effet, il n’est pas rare, notamment lors d’une baisse de prix, que le client confirme son accord par mail. Mais quelle est la valeur de ce mail ?

Un mail n’est pas un contrat

C’est ce que rappelle la jurisprudence (Cass. 1re civ., 8 avril 2010, n° 09-12007). Dans cette affaire, un vendeur avait donné par courrier son accord pour vendre un immeuble à un prix déterminé. Le montant de la commission était également précisé dans le courrier. La Cour de cassation casse l’arrêt de l’appel qui avait fait droit à la demande de paiement des honoraires de l’agence, au motif que « la constatation du défaut de contrat écrit interdisait de retenir que l’agent immobilier avait reçu un mandat de vente ».

Ainsi si un courrier original ne peut valoir mandat au sens de la loi Hoguet, un mail ne peut pas davantage être considéré comme un avenant régulier. Cela est d’autant plus vrai que le mail ne donne aucune garantie quant à l’identité de l’expéditeur.

Pour finir, rappelons que la sanction du non-respect du formalisme est particulièrement lourde, puisqu’il s’agit d’une nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt pendant toute la durée de prescription (Cass. 3e civ., 8 avril 2009, n° 07-21610).

Ainsi, la nullité cause non seulement la perte du droit à honoraires de l’agent immobilier mais également la nullité des actes accomplis en vertu du mandat irrégulier tel que la vente par exemple.

Le mandat et le PDF

Autre pratique quotidiennement utilisée : le scan. Pour des raisons de commodité et de réactivité, il arrive que le mandat (ou l’avenant) soit envoyé au client et que ce dernier retourne le scan du document qu’il a signé.

À l’appui de cette pratique, on pourrait soutenir que l’article 6 de la loi Hoguet renvoie à l’article 1325 du Code civil qui, lui-même, en son alinéa 5, renvoie à l’article 1316-4 du Code civil sur la signature électronique… Bref, pour simplifier, qu’un mandat pourrait être signé électroniquement.

Attention, cependant, à ne faut pas confondre signature électronique et signature numérisée.

La signature électronique est une « clé informatique » sécurisée grâce à un dispositif de création de signature électronique. Elle doit, notamment, garantir l’identité du signataire au moyen d’un certificat électronique. La certification de la signature doit être réalisée par un organisme ayant reçu un agrément ministériel.

Le scan ou le PDF est une signature numérisée et non une signature électronique. Un document PDF peut être facilement retouché, de sorte que ce format de document ne garantit pas l‘identité du signataire.

Scanner une signature revient à la copier. La jurisprudence confirme que la signature scannée ne vaut pas signature électronique. « La seule signature scannée (…) est insuffisante pour s’assurer de l’authenticité de son engagement juridique comme ne permettant pas une parfaite identification du signataire » (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 décembre 2012, n° 12/00311 ; en ce sens également, CE n° 351931 du 17 juillet 2013).

En conclusion, le mail et le scan de documents permettent de communiquer plus rapidement avec les clients mais ils n’autorisent pas à s’affranchir valablement du formalisme relatif à la conclusion d’un contrat.

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Caroline Dubuis Talayrach

Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet dédié au

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Basé à Aix en Provence j'interviens sur toute la France.

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Vos réactions

  • Par Kekoresin, il y a 4 années

    Encore une fois notre beau marécage bureaucratique, avec un législateur vif comme une limace tombée dans un congélateur, continue de légiférer sur la taille des roues de charrette à bœufs à l’heure du tracteur-drone 3.0 !
    Le problème de ces lois ultra protectrices est la déresponsabilisation individuelle. Maman état berce ses enfants dans un épais cocon de Cerfas et textes de lois mis en place pour contrer des cas isolés d’escroqueries avérées. Si la signature de quelqu’un est falsifiée numériquement, il s’agit d’une infraction pénale de faux et usage de faux. Je ne pense pas qu’un agent immobilier s’amuse à faire cela…

  • Par Thiar Olivier, il y a 4 années

    Il est étonnant de constater que des robots s’échangent légalement des millions d’euros des milliers de fois par seconde sur le Forex. Et qu’il soit légalement nul pour un agent immobilier de travailler avec des outils modernes capable de restituer, au pixel près, une signature.
    Qu’il soit papier ou Pdf un document modifié sans l’accord d’une partie devient un faux!
    Quelle différence que ce soit l’encre d’un stylo ou du tooner ?
    Quand est ce que la justice la rentrer dans le 21eme siècle?
    Manque de formations? d’informations? de moyens ?

    • Par David, il y a 4 années

      Car tout simplement les échanges dont vous parler sont validés par des mécanismes sécurisés permettant aux logiciels de s’assurer de la véritable identité des émetteurs/récepteurs.

      La signature électronique existe et est reconnue et cela depuis plus de 15 ans.

      Nous pouvons sans aucun problème faire un document qui a une preuve légale, en faisant signer un client sur une tablette à conditions de certifier « électroniquement » le document, c’est ce que font les notaires.

      L’article dit simplement qu’un mail n’est pas un contrat. Un document scanné, ou même une signature scannée n’a pas valeur de contrat.

      Il est enfantin de faire une signature sur une tablette ou sur un smartphone et d’intégrer cette signature dans un contrat… sauf que ce n’est pas légal et heureusement.

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