Location, relocation, renouvellement du bail, le point sur la réglementation en matière de fixation des loyers.

photo : encadrement-des-loyers-journal-de-lagence

Les loyers des biens constituant la résidence principale du locataire, loués meublés ou non meublés, font l’objet d’un encadrement. La loi Alur pérennise ce mécanisme. Il existe ainsi 3 zones : la zone non tendue – qui ne fait pas l’objet d’une réglementation particulière – la zone tendue, et la zone très tendue, qui se limite actuellement à Paris, mais doit être étendue en 2018 à la petite couronne.

En zone non tendue

Le loyer lors de la location ou lors de la relocation du bien est librement fixé. Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué, à l’initiative du bailleur, s’il est manifestement sous-évalué.

En zone tendue et très tendue

Deux mécanismes coexistent : un encadrement des loyers en zone tendue, et, à Paris, des plafonds de loyer, déterminés par arrêté préfectoral. A Paris, ces deux réglementations s’appliquent ainsi cumulativement. Les zones tendues sont définies par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. 28 agglomérations sont actuellement concernées. La liste des communes comprises dans cette zone est annexée au décret du 10 mars 2013. Depuis le 1er août 2016, et jusqu’au 31 juillet 2017, les règles d’encadrement du loyer sont fixées par le décret du 29 juillet 2016.

Le loyer librement fixé

Le loyer est déterminé librement  dans trois cas :

  1. lors de la première mise en location du bien ;
  2. lorsque le logement est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois ;
  3. si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La notion de travaux d’amélioration n’est pas précisée par le décret du 29 juillet 2016. Il est possible de se référer aux décrets du 28 décembre 1983 et du 11 mai 1984, qui les définissent comme ceux apportant un équipement nouveau, un service ou une prestation de qualité supérieure, ou apportant une qualité permettant de diminuer les dépenses d’entretien ou d’exploitation, ou enfin apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

A Paris. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par  arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut être  appliqué à ce loyer de base, lorsque le loyer est fixé au loyer de référence majoré, à la condition que le  logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Les caractéristiques doivent réunir trois conditions cumulatives :

  1. elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  2. elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur ;
  3. elles ne sont pas récupérées au titre des charges, ou de la contribution pour le partage des économies d’énergie.
Le loyer encadré

Le principe

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une location nouvelle, le loyer du nouveau contrat de location ne peut être supérieur au dernier loyer du précédent locataire. Si le loyer n’avait pas été révisé dans les douze mois précédant la conclusion du nouveau bail, le loyer du précédent locataire peut être révisé en fonction de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers), en utilisant le dernier IRL paru à la date de conclusion du nouveau bail.

Les dérogations

Le loyer peut être réévalué dans deux situations :

  • lorsque le bailleur a réalisé,  depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire ou, depuis son dernier renouvellement, s’il a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les règles de décence, sur les parties privatives ou sur les parties communes. Le montant des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel TTC des travaux ;
  • lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire,  éventuellement révisé en fonction de l’IRL.

A Paris. Le loyer ainsi fixé ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, indépendamment du complément de loyer.

Le loyer du bail renouvelé

En l’absence d’arrêté préfectoral

Le bailleur peut obtenir une réévaluation du loyer manifestement sous-évalué, lors du renouvellement du bail. Cependant, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer et le montant d’un loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail ou depuis son dernier renouvellement, s’il a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les règles de décence, sur les parties privatives ou sur les parties communes, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

A Paris. Une procédure spécifique s’applique lors du renouvellement du bail. Elle peut être mise en œuvre par le bailleur  mais également par le locataire. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant fixé au contrat de bail, hors complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré. Le locataire doit proposer au bailleur un nouveau loyer cinq mois au moins avant le terme du bail, en prenant en compte le loyer de référence majoré en vigueur. Le bailleur peut mettre en œuvre une action en réévaluation du loyer lorsque ce dernier est inférieur au loyer de référence minoré. Il propose alors un loyer inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment de sa demande. Le locataire peut contester cette action en utilisant comme références les loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Les demandes et contestations sont conditionnées par un formalisme et des délais. En dernier ressort, le juge fixera le loyer applicable au bail renouvelé.

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