Au lieu de relancer la construction, les mesures envisagées par le ministère de la Cohésion des territoires pourraient entraîner une diminution de 50 000 à 60 000 mises en chantier par an. Entretien exclusif avec Ariane Artinian.

photo : Michel Mouillart _07

Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS est réservé sur l’efficacité des mesures envisagées par le ministère de la Cohésion des territoires pour créer un choc d’offre. Il considère qu’au lieu de relancer la construction, elles vont entraîner, si elles ne sont pas corrigées, une diminution de 50 000 à 60 000 mises en chantier par an. Entretien exclusif.

JDA : Que pensez-vous du plan logement présenté par Jacques Mézard, Ministre de la cohésion des Territoires et Julien Denormandie, secrétaire d’Etat ?

Michel Mouillart : Il s’agit clairement d’un plan de régulation budgétaire du secteur du logement dont l’objectif est d’alléger la contribution budgétaire de l’Etat à une dépense globale estimée à un peu plus de 39 milliards en 2017. Il faut cependant rappeler que l’Etat n’a pas à supporter à lui seul ces 39 milliards : les collectivités locales et surtout les partenaires sociaux contribuent largement au financement de ces aides. N’oublions pas, en effet, que ce qui est appelé le 1 % logement finance (notamment) les aides personnelles au logement, le PNRU, l’ANAH, les subventions aux organismes d’HLM, … On ne peut donc pas dire que seul l’Etat supporte les aides au logement, qu’elles soient à la personne ou à la pierre. D’ailleurs, si on regarde tout cela de près, on vérifie que la contribution de l’Etat est d’un peu plus de 22 milliards, … loin du chiffre repris abondamment dans la presse. En outre, n’oublions pas que dans le même temps ce même Etat prélève abondamment sur le logement pour alimenter son budget général : la TVA et la fiscalité immobilière, par exemple … et tout cela lui rapporte chaque année près de 27 milliards. Donc, sachons raison garder et ajoutons pour finir que ces chiffres n’ont de sens que comparés à la richesse créée chaque année, en l’occurrence le PIB : or, à cet égard cet Etat qui consacrait 1.31 % du PIB à aider le logement en 2011 n’en aura consacré que 0.98 % en 2017, après un quinquennat de réduction (un peu cachée) des aides publiques au logement.

Le plan qui a été présenté (…) ne fait qu’amplifier la baisse des dotations publiques au logement. Néanmoins, au-delà de quelques incohérences, ce plan met l’accent sur l’essentiel, la nécessité de créer un choc d’offre.

Alors certes, le plan qui a été présenté n’est guère nouveau de ce point de vue : il ne fait qu’amplifier la baisse des dotations publiques au logement. Pour autant, même si les chiffres montrent que la réalité est peut-être autre que celle qui est habituellement décrite, ce plan révèle une stratégie cohérente et globale, avec un objectif affiché : celui de créer un choc d’offre. Nonobstant, on peut regretter que la promotion d’un véritable statut du bailleur privé n’ait pas été évoquée : pas un aménagement des dispositifs existants comme cela est trop souvent présenté, mais une réforme de la fiscalité qui intègre pleinement ce rôle social essentiel que remplit déjà et depuis longtemps le parc locatif privé, accueillir les ménages pauvres et modestes, partout sur le territoire et même dans les communes rurales et intermédiaires grandes perdantes du renforcement de la métropolisation annoncé dans le plan. Il aurait fallu l’examiner non pas pour faire un cadeau aux riches, mais pour drainer l’épargne privée vers l’investissement locatif et élever l’offre de logements. D’autant que le choc démographique qui est devant nous ne pourra être traité par un Etat qui n’en a plus les moyens. Néanmoins, au-delà de quelques incohérences, ce plan met l’accent sur l’essentiel, la nécessité de créer un choc d’offre.

JDA : En quoi ce choc d’offre est-il indispensable ?

Michel Mouillart : Nous avons besoin de construire 450 000 logements par an d’ici 2040. Parce que la pression démographique va se maintenir du fait de l’allongement de l’espérance de vie, du renforcement de l’éclatement des couples, d’une natalité soutenue et de la transformation des habitudes d’habiter … mais aussi en raison de l’amplification des flux migratoires et notamment des migrations climatiques annoncées, ne serait-ce qu’au niveau intérieur. Et puis le développement du tout numérique prévu dans le plan logement, va entrainer aussi des migrations professionnelles qui vont largement bénéficier aux territoires ruraux et intermédiaires.

Le recentrage des aides au logement sur les secteurs qualifiés de tendus ? Une erreur monumentale !

De fait, le recentrage des aides au logement sur les secteurs qualifiés de tendus, donc sur les territoires des métropoles constitue une erreur monumentale. Bien au-delà d’ailleurs des conséquences politiques de l’abandon par la République d’une partie du territoire. D’ailleurs, imaginons qu’il faudrait aujourd’hui doubler l’enveloppe du PNRU pour conserver dans la République les territoires des banlieues « populaires » (comme cela se dit habituellement), donc pour améliorer les conditions de vie de 6 millions de personnes, alors que les territoires délaissés aujourd’hui et encore plus demain en abritent près de 12 millions !

JDA : La notion de marché tendu n’aurait donc pas de sens ?

Michel Mouillart : Il faut être précis à cet égard. Il ne s’agit pas de dire que tous les territoires sont comparables : en termes de niveau des prix et des loyers, des disponibilités de logements … Il suffit seulement de rappeler que le zonage qui a été utilisé pour justifier le recentrage des interventions publiques sur les seules métropoles est très contestable. Il a été révisé en 2013 et remis en cause dès sa présentation. Pour prendre deux exemples : un marché dit tendu serait caractérisé par des prix plus élevés qu’ailleurs (pour faire simple) et par une file d’attente de demandeurs de logements HLM plus longue qu’ailleurs. Mais comme il n’y a quasiment pas de logements HLM dans les communes rurales et de moins de 2 000 habitants situées hors d’un espace métropolitain … il n’y aura pas de demandeurs de logements HLM : par construction ces marchés sont donc détendus. En outre on vérifie que dans ces communes, les prix des logements rapportés aux revenus des ménages ou les taux d’effort supportés par les acheteurs sont comparables à ceux qui se constatent ailleurs, même dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants (hors la région parisienne) !

Le zonage administratif n’a été conçu que pour justifier l’abandon des territoires ruraux et intermédiaires par la politique du logement.

Le zonage administratif n’a été conçu que pour justifier l’abandon des territoires ruraux et intermédiaires par la politique du logement. Mais comment les nouveaux ménages pourront-ils se loger dans ces territoires où l’offre de logements est déjà très insuffisante et inadaptée ? Mystère ! Un mystère peu propice à la cohésion des territoires.

JDA : Dans ces conditions, le choc d’offre peut-il avoir lieu ?

Michel Mouillart : Je crains plutôt un choc sur l’offre nouvelle qui pourrait être visible dès l’automne prochain sur les mises en chantier. Pour un impact marqué à partir de 2019 : avec alors un recul de l’ordre de 25 000 mises en chantier dans le secteur de la maison individuelle, principalement en réponse à la suppression de 40 000 PTZ en zones C et B2 ; plus de 10 000 à 15 000 mises en chantier dans le locatif privé du fait de l’exclusion des zones C et B2 du bénéfice du Pinel ; sans oublier la perte de 15 000 constructions locatives sociales mises en chantier en réponse aux difficultés budgétaires des collectivités locales renforcées par la suppression de la taxe d’habitation et des emplois aidés, mais aussi aux contraintes nouvelles qui vont peser sur le secteur HLM ….

Ce plan risque de provoquer une perte de 50 000 à 60 000 mises en chantier par an dès 2020.

Au total et compte tenu des effets induits, ce plan risque de provoquer une perte de 50 000 à 60 000 mises en chantier par an dès 2020. Les chiffres de la construction qui devraient s’établir entre 415 000 et 420 000 mises en chantier cette année pourraient ainsi redescendre vers les 370 000 à 380 000 unités en 2020 et pratiquement retomber à leur niveau de 2016. Alors bien sûr, cela n’est pas bon pour l’emploi : on peut craindre de nouveau la perte de 80 000 à 90 000 emplois à l’horizon 2020 et voir le niveau de l’ensemble des emplois du secteur de la construction redescendre encore plus bas qu’en 2014 ! Sans oublier évidemment que l’insatisfaction de la demande de logements ne fera que se renforcer. Ce qui n’était sans doute pas l’effet recherché.

JDA : Que faire ?

Michel Mouillart : Il faut réexaminer les dispositifs d’aides afin de réduire le coût unitaire de chacun des dispositifs en regardant dans les moindres détails l’ingénierie financière qui est derrière : il n’est par exemple guère utile de supprimer les PTZ pour le neuf dans les zones C et B2 afin d’économiser 600 millions … alors que la même économie pourrait être obtenue en adaptant simplement le dispositif existant, sans toucher au différé. Il faut revisiter le zonage qui doit redevenir l’expression d’une réalité de marché respectant les dimensions territoriale, économique et sociale de la demande : et qui ne soit pas uniquement l’expression d’une décision administrative mal fondée. On pourra d’ailleurs remarquer au passage que la suppression du PTZ en zones C et B2 ramènerait le nombre des accessions aidées au niveau magique des 40 000 à 45 000 unités par an, ce fameux chiffre qui au début des années ravissait l’administration des Finances lorsqu’elle évoquait « le culot de PAP ».

JDA : Et la réforme des aides personnelles ?

Michel Mouillart : Elle est souhaitable, peu le contesteront. Mais rogner, ce n’est pas réformer. Et là aussi afin d’assurer la sérénité d’un débat qui s’est mal engagé, il ne faudrait pas oublier que si le coût de ces aides personnelles a fortement progressé ces dernières années, c’est principalement parce que la précarité et la pauvreté se sont accrues en France. Parce qu’au cours des 10 dernières années, et notamment durant le précédent quinquennat, les barèmes des aides personnelles n’ont pas été revalorisés : on dit habituellement que le pouvoir d’achat des aides personnelles a été amputé de 10 % à 15 % depuis la crise des années 2008-2009 …

©Propos recueillis par Ariane Artinian byBazikPress

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  • Par COLLIN, il y a 21 jours - 1 octobre 2017 à 10 h 39 min

    Tout cet article débat d’une conception soviétique du marché immobilier. L’Etat doit tout y contrôler parceque le propriétaire est un délinquant: la propriété c’est le vol.
    Mais on subventionne à hauteur de dizaine de milliard ces propriétaires pour qu’ils acceptent de louer ! Quelle contradiction !
    Où peut-on lire que si les loyers augmentent la rentabilité pour les propriétaires augmente (quelle horreur !) et ceux qui le peuvent investiront pour toucher un loyer, un complément de revenu, ou un revenu ? Augmentation de l’offre et baisse des loyers sans gaspiller nos impôts.
    Il y a un autre verrou à lever: le locataire est par définition un pauvre… Il est très protégé (même celui qui ne paye plus son loyer de 4 ou 5000 €/mois (le pauvre,) et d’innombrables ex-propriétaires ont juré qu’on ne les y reprendrait plus !
    J’ai un fils aux Etats Unis (Brooklyn) : il n’a jamais eu de difficulté à trouver une location. Il est artiste, ici on ne lui louerait rien, et personne ne m’a jamais demandé d’être caution ! Mais il le sait: 3 mois de loyers impayés et la police arrive. La sécurité du locataire là-bas c’est l’offre de logements.

  • Par Philippe VIGNERON, il y a 23 jours - 29 septembre 2017 à 11 h 15 min

    Je n’ai pas toujours partagé vos analyses Monsieur Mouillard, mais cette fois-ci, il y a peu à redire.
    Par cette politique de l’urbanisme fiscal et financier, nous sommes tous confrontés à ce qui est, en fait, un véritable choix de société très éloigné de la notion de « cohésion des territoires », pourtant contenu dans l’intitulé de notre ministère de tutelle.
    A l’aire des PLH I, des PLU I, des PDU I et des Métropoles, redescendre à nouveau à l’échelle du territoire communal n’a aucun sens.
    Ce soit disant choc d’offre, plutôt choc sur l’offre, comme vous le dites, risque de s’avérer être un véritable facteur d’exclusion social qui éloignera pour longtemps les ménages modestes de l’accès à la propriété immobilière.
    C’est une véritable fracture du parcours résidentiel à laquelle nous sommes en train d’assister, qui va produire une génération de frustrés qui se verra imposer la perpétuité du statut de locataire dans le parc public ou privé des villes centres sur-densifiées, polluées et saturées, dont le gage de « bien vivre » est loin d’être avéré.

  • Par CHUPIN, il y a 23 jours - 29 septembre 2017 à 9 h 50 min

    Très bon article qui met en lumière le décalage, le fossé qui existe entre les gouvernants qui prennent les décisions et la réalité concrète que l’on peut observer sur le terrain. Il y a une véritable déconnexion du personnel politique. Et pour cela, rien n’a changé malheureusement.

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