« Copropriété : pourquoi conseiller la surélévation de l’immeuble ? », Sophie Droller-Bolela, juriste immobilier co-fondatrice d’Immo-formation.fr

Il est plus simple de procéder à une surélévation en copropriété depuis la loi ALUR, il n’est plus fait référence à l’unanimité.

En effet, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndic que si la décision en est prise à la majorité prévue à savoir celle de l’article 26 ou à la majorité de tous les copropriétaires lorsque l’immeuble est compris dans un périmètre de droit de préemption urbain (L211-1 du Code de l’urbanisme). Voyons ensemble quelques points sur ce mécanisme.

Quel est le but du droit de surélever un immeuble ?

Quand on analyse les motifs de la simplification de la cession de ce droit de surélever. On peut retenir que ce qui a motivé le législateur est le fait de contribuer efficacement à la création de logements dans un contexte de pénurie. Ainsi, la loi ALUR a donc assoupli les règles relatives à la surélévation des immeubles afin d’utiliser les droits à construire résiduels dont disposent les immeubles anciens. L’immeuble ancien avec cette disposition est donc prêt à évoluer.

Quelles sont les options qui s’offrent aux copropriétés qui décident d’utiliser un droit de surélever ?

Tout d’abord il est important de rappeler que le droit de créer de nouveaux lots privatifs en surélévation appartient par principe au syndicat des copropriétaires qui le mettra en œuvre à travers l’action du syndic missionné à cet effet. En effet, ce droit est sauf clause contraire un accessoire aux parties communes de l’immeuble « Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : – le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ; » (article 3 loi du 10 juillet 1965).

Il conviendra dès lors de choisir entre deux possibilités : se charger directement de la surélévation ou de céder la propriété du seul droit de surélever :

– La première option emportera de lourdes obligations pour le syndic qui deviendrait le représentant du maitre de l’ouvrage à savoir le syndicat des copropriétaires. Une telle mission viendrait certainement rendre plus complexe l’opération de surélévation en vue de la vente des lots construits,

– c’est sans doute la seconde option qui sera privilégiée par les copropriétaires à savoir la « simple» cession du doit de surélever.

Quelle est la procédure à suivre pour céder un droit de surélévation ?

Pour pouvoir exercer ce droit, l’assemblée générale doit statuer sur une résolution à la majorité de l’article 26 ou si l’immeuble est situé dans le périmètre d’une zone de préemption urbain à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. Lorsque l’immeuble qui fait l’objet d’un tel projet de surélévation fait partie d’un ensemble plus vaste, une assemblée spéciale au sein dudit immeuble devra statuer à la même majorité.

Attention, les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité sur l’exercice de de ce droit. A cette fin, l’article 35 prévoit un mécanisme particulier de préemption à leur profit « Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. (…) Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation ».

Dans le cadre de la création de lots en vue de leur vente ou de la cession du droit de surélévation, les propriétaires du dernier étage reçoivent une offre de vente de la part du syndic reprenant les prix et conditions de la cession projetée. Le bénéficiaire du droit de priorité a alors, deux mois à compter de la notification pour se positionner.

Notons, que la cession d’un droit de surélever est exonérée d’impôt sur les plus-values immobilière jusqu’au 31 décembre 2020 contre engagement du cessionnaire d’édifier un lot à usage d’habitation (en dur non amovible) et cela dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

La cession d’un droit de surélever un immeuble ne pourrait-elle pas être vue comme une mesure de sauvegarde des copropriétés ?  En effet, lorsque le syndic constate un problème de financement de certaines charges communes ou encore une incapacité à financer des travaux pour la sécurité, salubrité de l’immeuble, ne peut-il pas conseiller une telle cession ?

Si le syndic choisit de faire voter une telle résolution avec l’accord du Conseil syndical (ce qui est conseillé), la cession des lots créés ou encore du droit de surélever peut dégager une plus-value qui sera alors, redistribuée auprès des copropriétaires. Dans une telle hypothèse, le prix pourra être soit partagé entre chacun des copropriétaires lorsqu’aucun besoin de financement n’existe au sein de la copropriété, ou alors ce prix pourra venir financer des travaux à venir (ravalement, énergie…).

Aussi, le syndic ne doit pas perdre de vue qu’une telle édification apportera également un bienfait pour l’immeuble car elle emportera étanchéité et performance augmentée de la toiture. De plus, la décision de céder un tel droit ou encore de créer des lots supplémentaires à céder diminuera certainement de manière substantielle les charges de copropriété de chacun des copropriétaires.

Ainsi, l’assemblée générale devra statuer aux vues du projet de surélévation, de la future convention, des modifications apportées à l’EDD notamment en ce qui concerne la répartition des charges communes, du mandat donné au syndic pour parvenir à la cession, des contraintes liées au projet (délai d’exécution des travaux, pose d’échafaudage…) et des conditions ou contreparties qui pourraient exister.

Qui sont les acquéreurs potentiels de ce droit de surélever ?

On voit dans les grandes villes les prix des logements qui ne cessent d’augmenter. Ce contexte particulier, emporte donc une forte attirance pour ce marché de niche. L’acquéreur tiers à la copropriété peut trouver un intérêt financier et géographique à faire une telle opération. Le tiers devra dans la majorité des cas obtenir un permis de construire voir un accord de l’architecte des bâtiments de France lorsque le projet est dans un périmètre protégé. La copropriété peut choisir de céder son droit à un particulier qui entend construire un ou des logements ou encore à un promoteur qui commercialisera les lots édifiés.

Le choix entre les deux typologies d’acquéreur se fera en fonction de l’opportunité que représente l’affaire présentée en Assemblée générale. Il est important pour le professionnel de l’immobilier de veiller à se rapprocher d’un expert en matière d’évaluation pour estimer la valeur du droit que le syndicat entend céder.