C’est précisément ce qu’a considéré la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 12 novembre 2020 (Civ. 1, 12 novembre 2020, n°19-14.025 et 19-14.112).
En l’espèce, une société civile immobilière confie à une agence immobilière un mandat non exclusif de vente, lequel est signé par l’intermédiaire d’un agent commercial de l’agence.
Le bien ayant été vendu, l’agence immobilière met en demeure sa mandante de lui verser la somme de 206.480 euros correspondant au montant de ses honoraires puis l’assigne en paiement.
En défense, la société mandante invoque la nullité du mandat au motif que le nom et la qualité de l’agent commercial n’étaient pas mentionnés dans le mandat.
La Cour de cassation retient l’argumentaire de la société mandante et rappelle que :
- Selon l’article 4, alinéa 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
- L’article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi précitée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.
La Cour de cassation retient ainsi qu’ «il résulte de ces dispositions d’ordre public, qu’à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle. »
La Cour rappelle par ailleurs que l’annulation du mandat de vente prive l’agent immobilier et l’intermédiaire de la rémunération prévue au mandat.
Il convient toutefois de rappeler que, d’une part, il s’agit d’une nullité relative que seul le mandant peut invoquer (Ch. Mixte, 24 février 2017, n°15-20.411).
D’autre part, la nullité peut être couverte par la ratification ultérieure par le mandant des diligences effectuées par l’agent immobilier (Civ. 1, 20 septembre 2017, n°16-12.906).