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Bilan du 1er semestre 2021 : « le marché immobilier affiche une vitalité exceptionnelle », Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM

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À l’issue du premier semestre 2021, la FNAIM prend le pouls du marché du logement. Il en ressort que malgré la crise sanitaire, le secteur immobilier se montre particulièrement résistant avec un volume de transactions élevé et des prix en hausse, surtout en province. Le point sur les chiffres et la conjoncture avec Jean-Marc Torrollion.

photo : Jean-Marc Torrollion

La pierre a remarquablement résisté en 2020 et booste sa vitalité en 2021

Quel impact a eu la crise sanitaire et ses confinements sur le marché immobilier ? Plutôt moindre, si l’on croit les chiffres publiés par la FNAIM qui dresse un bilan du secteur à la mi-année.

Tout d’abord, Jean-Marc Torrollion — Président de la FNAIM — tient à revenir sur l’année 2020. Il en ressort que malgré un léger décrochage par rapport au record de l’année 2019 (1 067 000 ventes), le volume de transactions s’est maintenu à un niveau élevé avec 1 024 000 ventes. On reste donc au-dessus des années précédentes et de fait, malgré un léger recul des transactions, la pierre a remarquablement résisté en 2020.

Pour ce qui est du premier semestre 2021, les résultats sont encore plus marquants. La FNAIM dénombre 1 080 000 ventes, soit une hausse de 4 % sur un an. Jean-Marc Torrollion et Loïc Cantin — Président Adjoint de la FNAIM — s’accordent ainsi à dire que le marché affiche une vitalité exceptionnelle. « Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît ainsi comme un investissement fiable et pérenne. L’immobilier, seul actif dont la volatilité est faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français ».

Un Baromètre FNAIM-IFOP confirme en effet que la confiance des ménages a bien résisté à la crise et en juin 2021, elle a même dépassé sa moyenne de long terme (102 contre un indice de 100). Il semble que la crise sanitaire n’ait finalement que retardé certains projets immobiliers, sans les avoir remis fondamentalement en cause. Respectivement 58 % des acquéreurs et 55 % des vendeurs estiment que la conjoncture est favorable à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier .

Une hausse des prix significative, notamment pour les maisons

Tout comme la bonne santé du secteur, la hausse des prix de l’immobilier est aussi significative. En valeur, les prix au deuxième trimestre 2021 (au 10 juin 2021) se sont non seulement maintenus, mais ils ont poursuivi leur progression à +5,1 % sur la France entière, alors que l’inflation s’est établie à 1,4 %.

Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit à 2 892 €. Plus précisément, à 3 916 € pour les appartements (+5 %) ; et à 2 364 € pour les maisons (+5,2 %). À titre de comparaison, les prix au mètre carré des maisons n’avaient augmenté que de 2,6 % au 2ème trimestre 2020 et de 1,4 % au 2ème trimestre 2019.

Pour Jean-Marc Torrollion, cette augmentation du prix des maisons est une belle preuve du regain d’intérêt des Français. « Depuis les confinements à répétition, on remarque une inversion dans le parcours résidentiel des foyers qui privilégient plus que jamais un mode de vie en maison individuelle. La part des maisons dans les ventes a fortement augmenté depuis le début de la crise sanitaire, passant de 55,9 % en février 2020 à 58,1 % en décembre 2020 ».

Paris décroche, les villes moyennes et la France rurale décollent

Néanmoins, derrière ces chiffres de moyenne nationale, de fortes disparités se ressentent, en particulier entre la capitale et le reste du territoire.

À Paris, les prix ont pour la première fois depuis plusieurs années connu un repli à -0,9 % (pour rappel, ils étaient en hausse de 6,4 % au second semestre 2020). Les appartements atteignent désormais les 10 371 euros du mètre carré. « Cette baisse, certes légère, est néanmoins historique et elle nous donne le signal d’un changement territorial profond : Paris connaît actuellement une chute de son solde migratoire. D’ailleurs, le nombre de transactions a chuté de 16 % à Paris depuis janvier 2020 » précise le Président de la FNAIM. Plus largement en Île-de-France, la progression des prix est de 3,5 %, à 6 377 € le mètre carré pour les appartements et de 6,1 % à 3 566 € pour les maisons. Comme à Paris, on remarque une chute du nombre de transactions à -8 % dans la petite couronne et -4 % dans la grande couronne.

Mais en province, la tendance s’inverse. Le nombre de ventes est en hausse de 2 % depuis janvier 2020 et les prix progressent significativement : + 5,7 % pour l’ensemble des biens. Ce sont d’ailleurs les zones rurales et les villes moyennes qui se montrent les plus dynamiques. Alors que les prix étaient en augmentation de « seulement » 0,7 % en zones rurales et 3,4 % pour les villes moyennes sur un an au 10 juin 2020, ils augmentent de 2 ,4 % pour les zones rurales et de 7,2 % sur un an en juin 2021. Monsieur Torrollion remarque d’ailleurs une véritable ruée vers l’ouest de la France, où certaines villes ont vu leur prix dopés par la crise telles que Angers, Brest, Poitiers ou Caen.

En parallèle, les métropoles se montrent un peu moins dynamiques avec « seulement » + 3,6 % d’augmentation des prix au m2 sur un an et des disparités notables. Si Dijon connaît une hausse de 6,2 % sur un an, Ajaccio 5,6 % et Orléans et Rennes 5,5 %, Bordeaux — qui avait connu une envolée des prix suite à l’arrivée de la ligne LGV — voit une augmentation des prix au m2 de « seulement » 2,2 %. Pour Toulouse, cette augmentation est de 1 %, en queue de peloton des capitales régionales.

Un changement territorial profond et une pénurie de logements à prévoir ?

Pour Jean-Marc Torrollion et Loïc Cantin, ces chiffres sont un véritable marqueur du changement des attentes et des critères des Français pour choisir leur logement. « Alors que l’on pensait le modèle d’habitat dans les grandes villes bien établi, la part relative des ventes en Île-de-France baisse en réalité depuis plusieurs années et la crise a accéléré cette tendance. Les zones rurales qui étaient délaissées impriment une forte dynamique et revêtent un nouvel attrait dans le parcours résidentiel des ménages. Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espace, perte de rentabilité pour les logements mis en location… Assistera-t-on enfin au rééquilibrage territorial attendu depuis plusieurs années ? En tous cas, on assiste aujourd’hui clairement à une forme de « revanche » des territoires en dehors des villes et des grandes métropoles. Il sera intéressant de voir si cette tendance se confirme ou non dans les mois prochains » avertit le président de la FNAIM.

Pour l’avenir, il faudra également se méfier d’une probable remontée des taux d’intérêt qui étaient descendus au taux historiquement bas de 1,1 % en avril 2021, mais aussi se poser la question d’une future pénurie de logements. En effet, l’offre de logements existants à vendre est en baisse de 26 % en France depuis six mois, tandis que le stock de logements neufs et les constructions diminuent. Pour Jean-Marc Torrollion, loger les Français risque donc d’être un enjeu phare de la présidentielle 2022, à placer de surcroît, dans le contexte du Projet de loi Climat et Résilience et des nouvelles règles du Diagnostic de performance énergétique.

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