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« Division de lot et changement d’usage », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Un changement d’usage d’un lot de copropriété non compatible avec le règlement de copropriété doit être autorisé en assemblée générale. Et en cas de division d’un lot de copropriété, seule la nouvelle répartition des charges doit être soumise à l’assemblée générale si le règlement de copropriété l’exige.

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Pour mémoire, aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 23 mai 2014,

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation »

De plus, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 23 mai 2014, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble … » ;

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit, indépendamment du respect des règles d’urbanisme, s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, une SCI copropriétaire a réalisé des travaux en vue de changer l’usage de son lot, laboratoire de pâtisserie, en un local d’habitation.

Il convient de préciser qu’avant de procéder à la réalisation de ces travaux, la SCI avait sollicité une autorisation en assemblée générale des copropriétaires de changement d’usage de ce même lot, pour un usage d’habitation au lieu et place d’un usage commercial, et que cette demande lui avait été refusée.

Le syndicat des copropriétaires décide alors d’assigner la SCI en vue d’obtenir la restitution à sa destination initiale du lot objet des travaux. La société copropriétaire répond qu’une telle autorisation n’était pas exigée.

La Cour considère que même si la destination d’un lot « à usage d’habitation » est conforme à la destination de l’ensemble immobilier, il y a lieu de considérer que le changement de destination du lot à usage commercial, en un lot à usage d’habitation, n’est pas compatible avec les dispositions actuelles du règlement de copropriété, telles qu’elles sont définies dans la partie préliminaire du règlement de copropriété, et que cette destination du lot à usage de laboratoire pour pâtisserie ne peut pas être changée sans une modification du règlement de copropriété, nécessairement soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En d’autres termes, la Cour déboute la SCI rappelant que dès lors qu’un changement d’usage d’un lot n’est pas compatible avec le règlement de copropriété, il doit être autorisé par une décision prise en assemblée générale.

De plus elle considère que la stipulation d’un règlement de copropriété qui exige en cas de division d’un lot de soumettre la nouvelle répartition des charges à une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ne signifie pas que la division du lot elle-même est soumise à cette autorisation.

Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 24 Mars 2021 n°17/16372

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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