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« Peut-on encore modifier le débiteur des honoraires de l’agent immobilier entre le mandat et l’acte de vente ? « , Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Les honoraires doivent être versés à l’agent immobilier par la personne désignée au mandat et non par la personne visée à l’acte notarié. A défaut, l’agent immobilier doit les rembourser.

photo : Estate agent shaking hands with his customer after contract sign

Pour mémoire, il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement de commission ou rémunération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge, non seulement dans le mandat, mais aussi et dans l’engagement des parties, ces deux conditions étant cumulatives.

Cette règle de la désignation du débiteur de la commission a également été renforcée/réitérée par l’arrêté du 10 Janvier 2017 qui semble bien interdire le basculement de la commission à la charge de l’acquéreur.

En effet, l’article 3-2° indique qu’une annonce doit préciser « A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction. »

En d’autres termes, dès la parution de l’annonce, le débiteur de la commission est figé. Il n’est donc plus possible désormais de basculer la commission.

En synthèse, l’acte de vente doit être, s’agissant du montant et de la charge de la rémunération due à l’intermédiaire, la fidèle reproduction du mandat d’entremise.

En l’espèce, les acquéreurs sont recevables à demander à l’agent immobilier le remboursement de la commission qu’ils lui ont versé.

Leur action n’est pas prescrite, le délai n’ayant commencé à courir qu’au jour de la signature authentique, moment où ils ont appris que la commission était finalement placée à leur charge, alors que les échanges antérieurs visaient une commission incluse dans le prix de vente.

De plus, « le principe de concentration des demandes et des moyens ne s’applique que dans le cadre d’une même instance », de sorte que l’agent immobilier ne peut valablement l’invoquer contre l’acquéreur, alors que la procédure antérieure opposait l’agent aux vendeurs au sujet d’un autre mandat de vente concernant un autre immeuble.

L’exception d’autorité de chose jugée ne sera pas non plus retenue de ce chef.

Ceci étant rappelé, le mandat de vente stipule expressément que la commission est placée à la charge du vendeur.

Par conséquent, le fait que l’acte notarié place la commission à la charge des acquéreurs ne saurait permettre à l’agent immobilier de justifier le paiement intervenu.

La commission indûment payée par les acquéreurs en plus du prix de vente leur sera donc remboursée par l’agent immobilier.

Conseil aux professionnels : une fois le débiteur de la rémunération identifié dans le mandat, ne le changez pas sinon vous risquez de devoir les rembourser.

 

Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 Octobre 2021 n°18/18980

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions

  • Par Patrick Antoine, il y a 20 jours

    Cela clarifie bien la situation qui était déjà bien installée depuis quelques années maintenant mais comment réagir pour protéger le travail et donc les honoraires de l’agence dans le cas de la découverte post signature de mandat de l’insolvabilité cachée du VENDEUR par exemple en cas de dette supérieure au prix de vente ou dans le cadre d’une procédure de saisie dont il n’a pas informé l’Agence ? Peut-on dès lors justifier d’un avenant pour rétablir la juste rémunération de l’agent à la charge de l’acquéreur qui en aura seul les moyens ?

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