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« TRACFIN : écartez le doute », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier

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Les professionnels de la pierre ont des obligations de vigilance pour lutter contre les circuits financiers clandestins.

photo : tracfin

En tant que professionnel soumis au Code monétaire et financier, vous avez déjà très certainement entendu parler du dispositif Tracfin. Ce service administratif vise à démanteler les circuits financiers clandestins relatifs au blanchiment d’argent et au financement du terrorisme. Depuis la loi du 2 juillet 1998 portant diverses dispositions d’ordre économique et financier, son domaine d’application a été élargi aux intermédiaires immobiliers. Pourtant, près de 25 ans plus tard, la majorité des agences immobilières présentent toujours une non-conformité au dispositif Tracfin.

Négligence ? Méconnaissance de la réglementation ? Une chose est sûre, ce devoir de vigilance fait partie  intégrante des obligations propres aux agents immobiliers et à défaut d’être consciencieusement appliqué, il peut coûter cher, très cher,  notamment avec une interdiction temporaire d’exercer pendant cinq ans. L’occasion pour nous de faire le point sur la question. Alors,  quelles obligations incombent à qui ?

Qui est concerné ?

Sont concernés par le dispositif Tracfin les professionnels de l’immobilier régis par la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, exerçant des  activités d’achat, de vente ou de location (pour les transactions d’un montant égal ou supérieur à 10 000 €par mois) telles que mentionnées aux points 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l’article 1 de  la loi de 1970.

Alerte en cas de doute

Qu’est-ce que cela implique concrètement ? La principale obligation des professionnels concernés est d’alerter les autorités en cas de doute  sur une opération immobilière. Ne pas le faire, c’est risquer la sanction, mais aussi risquer d’être assimilé à un acteur à part entière  d’une opération de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme.

La déclaration de soupçons s’effectue par Internet ou par courrier. Elle repose sur des arguments entraînant, pour le professionnel,  l’impossibilité de lever un doute sur la réalité d’une opération immobilière : par exemple, une vente à un prix anormalement bas par  rapport au marché, un écart flagrant entre la valeur du bien et le profil fi nancier de l’acquéreur, un montage financier anormalement  complexe, etc. (articles L.561-10 et suivants du Code monétaire et financier). Bref, quand il y a un doute, il n’y a pas de doute : on signale le dossier au service Tracfin !

Instaurer un protocole

Avant de signaler un doute, il importe d’être en mesure de le repérer efficacement. Pour ce faire, il convient d’instaurer un protocole ,  établissant un lien entre les risques potentiels encourus en raison de la nature des activités exercées et des profils clients, le niveau  de  vigilance attendu et la conduite à adopter. Afin de respecter la confidentialité dans l’exercice  du droit de communication, il est très  fortement recommandé de nommer des référents Tracfin au sein même de votre agence : un déclarant, chargé des déclarations de soupçons et un correspondant chargé du traitement des demandes émanant du service Tracfin.

Se former et former ses équipes

Pour autant, instaurer un protocole n’est pas suffisant, surtout si celui qui doit l’appliquer méconnaît ou méjuge la réglementation. Il est  ainsi nécessaire de se former soi-même et de former ses équipes.

Conserver la preuve de ses diligences

Il n’aura échappé à personne que dans un dossier douteux signalé, le service Tracfin prend assez vite le relais de l’agent immobilier.  C’est donc le dossier « clean » qui poserait finalement le plus de difficultés, et ceci, parce que toute agence immobilière doit être en  capacité de justifier parfaitement aux autorités de contrôle sa vigilance accrue pour chaque dossier traité, que le projet ait abouti ou  non. En d’autres termes, il convient de recueillir toutes les informations utiles à cette justification et de les conserver pendant une durée  de cinq ans.

Quelles informations recueillir ?

Celles-ci vont différer dès lors que l’on sera en présence d’un client personne physique ou d’un client personne morale. Une fois cette  différenciation faite, les articles L. 561-10 et suivants du Code monétaire et financier imposent la collecte d’informations précises.

On  pourra retenir qu’en présence d’une personne physique, il est indispensable de détenir la copie recto-verso de sa pièce d’identité (exit le recopiage fastidieux des différentes informations y figurant), un justificatif récent de domicile ainsi que des éléments  d’information sur sa profession, ses revenus voire son patrimoine. L’objectif est de rassembler des éléments de preuve permettant de  démontrer que le professionnel a parfaitement répondu à son obligation de vigilance. Certains le savent, ce sont ces justificatifs qui  sont visés en priorité par les services de contrôle.

S’agissant des clients personnes morales, la liste est légèrement différente et plus  conséquente : un Kbis de moins de trois mois, les statuts de la société certifiés à jour, les comptes certifiés du dernier exercice clos, un document permettant d’établir le pouvoir de la personne agissant pour le compte de la société ainsi que la copie de sa pièce d’identité,  un justificatif de domicile et enfin, la liste récente des actionnaires/ associés détenant a minima 25 % des parts et actions, et plus  généralement des éventuels bénéficiaires effectifs de l’opération, ainsi que la copie de leurs pièces d’identité et justificatifs de  domicile.

Vous craignez de paraître trop intrusif auprès de vos clients ? Il peut être judicieux d’afficher de manière claire et/ou de leur  transmettre systématiquement une fiche informative rappelant les obligations de recueil d’informations imposées par le service Tracfin aux professionnels de l’immobilier.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce par ailleurs des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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