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« TRACFIN : écartez le doute », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier

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Les professionnels de la pierre ont des obligations de vigilance pour lutter contre les circuits financiers clandestins.

photo : tracfin

En tant que professionnel de l’immobilier soumis à la loi Hoguet, vous devez maitriser le dispositif de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT) plus connu sous le nom de dispositif Tracfin. Ce service administratif vise principalement à démanteler les circuits financiers clandestins relatifs aux opérations frauduleuses.

Depuis la loi du 2 juillet 1998 portant diverses dispositions d’ordre économique et financier, le domaine d’application des procédures Tracfin a été élargi aux intermédiaires du secteur immobilier. Pourtant, près de 25 ans plus tard, la majorité des agences/structures immobilières présentent toujours une non-conformité au dispositif.

Négligence ? Méconnaissance de la réglementation ? Une chose est sûre, les obligations Tracfin font partie  intégrante des obligations légales qui s’imposent aux professionnels de l’immobiliers (du dirigeant à l’agent commercial présent en pointillé, en passant par le salarié). A défaut d’être consciencieusement appliquées, le non-respect des ces obligations peut coûter cher et même très cher avec des sanctions pouvant aller jusqu’à une interdiction temporaire d’exercer de cinq ans. L’occasion pour nous de faire le point sur la question. Alors,  quelles obligations incombent à qui ?

Qui est concerné ?

Sont concernés par la mise en place de procédures de LCB/FT, et en application du 8° de l’article L.561-2 du Code monétaire et financier, les professionnels de l’immobilier régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et exerçant des  activités d’achat, de vente ou de location (pour les transactions d’un montant égal ou supérieur à 10 000 € par mois) telles que mentionnées aux points 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l’article 1 de  la loi de 1970.

Alerter en cas de doute

Qu’est-ce que cela implique concrètement ?

La principale obligation des professionnels assujettis aux procédures de LCB/FT est d’alerter les autorités Tracfin en cas de soupçon, de doute sur une opération immobilière. Ne pas le faire, c’est risquer d’être assimilé à un acteur à part entière d’une opération de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme, et par suite, c’est s’exposer à de sévères sanctions.

La déclaration de soupçon s’effectue généralement par internet ou par courrier. Elle repose sur un argumentaire motivé ressortant, pour le professionnel de l’immobilier, d’une absence de certitude sur la réalité d’une opération immobilière : par exemple, une vente à un prix anormalement bas par  rapport au marché, un écart flagrant entre la valeur du bien et le profil financier de l’acquéreur, un montage financier anormalement  complexe et ou opaque, etc. (articles L.561-10 et suivants du Code monétaire et financier).

Bref, quand il y a un doute, il n’y a pas de doute : on réalise une déclaration de soupçon auprès de Tracfin !

Instaurer un protocole

Avant de déclarer tout doute, il importe d’être en mesure de le repérer efficacement. Pour ce faire, il convient d’instaurer une cartographie des risques propre à chaque structure,  établissant un lien entre :

  • l’identification des risques potentiels encourus en raison de la nature des activités exercées au sein de l’agence immobilière et des profils clients,
  • leur classification par probabilité de survenance
  • et l’évaluation du niveau de vigilance à observer.

Afin de respecter le principe de stricte confidentialité dans le cadre de cette déclaration de soupçon et dans l’exercice du droit de communication, il est impératif de nommer des référents Tracfin au sein même de votre agence : un déclarant, chargé des déclarations de soupçons et un correspondant chargé du traitement des demandes émanant du service Tracfin. Notez toutefois que les figures de déclarant et de correspondant peuvent être réunies en une seule et même personne.

Se former et former ses équipes

Instaurer une cartographie des risques n’est pas suffisant, surtout si celui qui doit l’établir méconnaît ou méjuge la réglementation. Il est  ainsi nécessaire de se former, mais également de former ses équipes. Chacun (dirigeant, agent commercial, salarié) doit en effet savoir, sans ambiguïté, de quoi on parle lorsque l’on aborde le sujet Tracfin ; chacun doit avoir connaissance des risques et des obligations qui lui incombent dans le cadre des procédures de LCB/FT.

Conserver la preuve de ses diligences

Lors d’une déclaration de soupçon, le service Tracfin prend immédiatement le relais de l’agent immobilier.

C’est donc les dossiers « clean » qui poseraient finalement le plus de difficultés, et ceci, parce que toute agence immobilière doit être en  capacité de justifier parfaitement aux autorités de contrôle sa vigilance accrue lors du traitement de chaque dossier, que le projet ait abouti ou  non. En d’autres termes, c’est généralement dans la formalisation et le conservation des justificatifs que l’affaire se corse. En effet, chacun doit recueillir toutes les informations et documents utiles à justifier sa démarche de vigilance et les conserver pendant une durée  de cinq ans à compter de la cessation de la relation avec les clients ou de la clôture de leurs comptes.

Quels informations et documents recueillir ?

Afin de justifier le parfait respect de l’obligation de vigilance, il est indispensable de déterminer si d’une part votre client présente un risque, et si d’autre part, l’opération réalisée, ou simplement envisagée, présente à son tour un risque. En d’autres termes, le professionnel de l’immobilier va devoir conserver cette double preuve client-opération et surtout le cheminement de son analyse. Il devra à ce titre conserver des justificatifs, notamment en matière d’identification du client (articles L. 561-10 et suivants du Code monétaire et financier). Ces justificatifs vont bien évidemment différer dès lors que l’on sera en présence d’un client personne physique ou d’un client personne morale.

Retenons qu’en présence d’une personne physique, il est impératif de recueillir la copie d’une pièce d’identité en cours de validité, comportant photo et signature du client, un justificatif de domicile récent, les informations concernant sa profession et les informations concernant ses revenus et son patrimoine. S’agissant des clients personnes morales, la liste est légèrement différente et plus conséquente. Il vous faudra recueillir un extrait K-Bis de moins de 3 mois, les statuts de l’entreprise à jour, les comptes certifiés du dernier exercice clos de l’entreprise, une liste récente des actionnaires de l’entreprise et/ou des personnes physiques détenant plus de 25% des actions ou parts de la société, ainsi qu’une copie de leur pièce d’identité et un justificatif de domicile récent des personnes physiques détenant plus de 25% des parts/actions de l’entreprise.

La liste étant fixée, le recueil d’informations/justificatifs n’est, j’en conviens, pas toujours évident parce nos questions peuvent paraître intrusives, parfois même elles peuvent braquer son client. Mais la solution réside très certainement dans notre manière de communiquer : il est peut être judicieux, dans un premier temps de donner l’impression à son client de s’intéresser à lui, à sa vie, et donc d’établir un lien de confiance, pour seulement après en venir à lui expliquer que chaque professionnel de l’immobilier est soumis à des obligations légales de LCB/FT qui lui imposent de solliciter certains documents et informations. A ce moment précis, vous pouvez alors compléter votre dossier.

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et médiatrice judiciaire et conventionnelle

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle pratique par ailleurs l'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une expérience, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de la matière. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi aujourd'hui activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles, que celles-ci apparaissent dans un cadre privé ou en entreprise. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement universitaire, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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