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« Rachat de combles : les bonnes manières », Anne-Sandrine DI GIROLAMO

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Les combles font figure d’opportunité. Agrandissement, amélioration du cadre de vie, augmentation de la valeur du bien… Oui, les combles sont précieux mais ceux situés en copropriété doivent toutefois être envisagés avec sagesse et tempérament. Découvrez l’opus 1 des « Maux de la copro » .

photo : grenier aménagé en bureau avec fenêtre de toit

Le rachat de combles est, en effet, une histoire de bonnes manières et de droit, si on ne souhaite pas voir l’opportunité se transformer en une galère juridique virulente et coûteuse.

Pas de travaux en catimini et par avance

Certains copropriétaires, souvent installés dans leur immeuble depuis longtemps, ne résistent pas à la tentation. Discrètement, ils ouvrent et aménagent l’espace avec goût. Ils finissent soit par cacher le larcin soit par l’oublier.

En copropriété, agir à l’insu des autres copropriétaires n’est jamais une bonne idée. Il y a toujours le voisin vigilant alerté par les coups de marteau et de burin, et celui qui frappe à la porte et jette dans l’appartement un œil furtif, mais aiguisé. Ensemble, ils donneront l’alerte et ne lâcheront rien, convaincus d’œuvrer pour le Bien de la copropriété.

Le comble du comble ? La mise en vente de l’appartement, quand le copropriétaire n’ayant jamais été inquiété par ses semblables, a oublié l’annexion illégale. Les candidats acquéreurs, bien conseillés, lui demanderont de régulariser la situation avec la copropriété. Le temps filera, la vente sera retardée, ou les prospects partiront à la recherche d’un autre bien.

Un formalisme imposé par la loi à suivre rigoureusement

La loi du 10 juillet 1965 n’a pas réputé parties communes les combles. Dans le silence de la loi, il faut donc se reporter au règlement de copropriété qui contient aussi, très souvent, des clauses ambiguës. On fait alors appel à la notion de présomption de communauté et à l’analyse de l’usage ou de l’utilité des combles…. En résumé, si les combles d’un immeuble sont souvent qualifiables de parties communes, ils ne se sont pas forcément non plus. Bref, la qualification des combles (partie commune ou partie privative) est essentielle.

Pour les combles qualifiés de parties communes, le copropriétaire doit s’engager, avant tous travaux, dans un processus d’acquisition avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale. L’acquéreur sera appelé à proposer un prix qui ne soit pas dérisoire. Il lui faudra aussi communiquer à l’assemblée générale un projet précis et l’ensemble des éléments d’information quant aux conditions de la cession, assemblée qui se prononcera sur la cession, ainsi que sur la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division avec la création d’un nouveau lot. Le tout à la majorité de la majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix.

Une autorisation dûment obtenue et des travaux conformes

L’assemblée générale s’est bien déroulée : la cession des combles a été votée favorablement. Viendra alors le temps des travaux mais gare à ceux qui feraient réaliser des travaux non conformes au descriptif annexé à la convocation à l’assemblée générale. Les voisins veilleront, les tribunaux aussi. La sanction ? Devoir détruire ce qui a été fait pour refaire conformément à l’autorisation de l’assemblée générale.

En bref, les bonnes manières avec les combles :

  • Pas de travaux en catimini et par avance
  • On suit rigoureusement le formalisme imposé par la loi
  • On obtient une autorisation en assemblée générale et on réalise ensuite des travaux conformes
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Anne-Sandrine DI GIROLAMO

Juriste diplômée avocat, journaliste et diplômée de lettres classiques avec une spécialisation en stylistique et métrique latines, Anne-Sandrine Di Girolamo dirige le département juridique du cabinet de syndic Kalos situé à Paris dans le premier arrondissement. Passionnée de culture et notamment de musique classique, elle a créé un magazine numérique devenu une référence dans son domaine. Elle partage ainsi son quotidien entre la pratique du droit immobilier, le journalisme immobilier et culturel.

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Vos réactions

  • Par Jorgensen, il y a 9 mois

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant. Vous parlez de prix qui ne soit pas « dérisoire ». Pouvez-vous nous en dire plus ? Est-ce qu’il peut y avoir un risque pour la copropriété d’accepter un prix bien inférieur à la réalité du marché ?
    Merci pour vos lumières.

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