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« Les mesures fiscales pour 2022 », Laurence Liwarek experte en fiscalité – SVP

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Cette année, les investissements locatifs sont à l’honneur. Petit tour des nouveautés de la loi finances.

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Comme chaque début d’année, mettons-nous à jour des mesures fiscales adoptées par la loi de finances.

La poursuite du dispositif Denormandie ancien

Créé en 2019, le dispositif DENORMANDIE ANCIEN est une déclinaison du dispositif PINEL, c’est-à-dire un  investissement locatif intermédiaire dans l’ancien. Il est soumis à des conditions spécifiques de localisation du  logement et de nature de travaux à réaliser. Les investisseurs doivent consacrer une enveloppe de 25 % du prix de  revient de l’immeuble, entendu comme le prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition et du  coût des travaux facturés par une entreprise.

Deux catégories de travaux sont retenues :

  • Les travaux d’amélioration, « ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,  la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou annexes ». Sont également visés les travaux de rénovation énergétique pour l’ensemble de ces surfaces selon des normes établies par décret.
  • Les travaux de transformation : l’acquisition d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation  ouvre droit à la réduction d’impôt.

Le dispositif DENORMANDIE ANCIEN s’adresse aux communes marquées par un besoin de réhabilitation de leurs  centres-villes, ou celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire. En proposant le  logement à la location sous conditions de loyers et de ressources, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt tout au long de son engagement (6, 9 ou 12 ans). L’article 75 de la loi de finances proroge le dispositif  jusqu’au 31 décembre 2023.

Le dispositif locatif à loyer abordable

La loi de finances pour 2022 réforme le dispositif existant «Cosse ancien» ou «Louer abordable» en conservant  son esprit initial : les propriétaires bailleurs donnent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une  convention conclue avec l’ANAH. La loi de finances pour 2022  transforme la déduction forfaitaire actuelle COSSE, en une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à une décote de loyer.

Points clés

  • Une convention signée avec l’ANAH
    Une convention doit être signée avec l’ANAH pour une durée minimale de 6 ans.
    La réduction d’impôt entre en vigueur pour les demandes de conventionnement enregistrées par l’ANAH à  compter du 1er mars 2022 jusqu’au 31 décembre 2024.
  • Une occupation à titre de résidence principale
    Pour un immeuble détenu en direct, le logement doit être donné en location à titre d’habitation principale à  des personnes n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire bailleur, ni à des descendants  ou ascendants,  ni à une personne occupant déjà le logement, hors cas d’un renouvellement du bail.
  • Un plafonnement des loyers et ressources
    S’agissant d’un dispositif dans l’intermédiaire, des plafonds de loyers et des plafonds de ressources, appréciés  à la date de conclusion du bail, doivent être respectés par le bailleur tout au long de son  engagement de location.
    Les plafonds de loyers sont modulés selon la localisation du logement et de son  affectation à la location intermédiaire, sociale ou, très sociale (intermédiation locative).
  • Le recours à l’intermédiation locative
    Pour la location à des fins sociales, le bailleur peut recourir à l’intermédiation locative afin de faciliter et  sécuriser la location. Il peut conclure soit un «mandat de gestion» auprès d’agences immobilières sociales,  soit recourir à la «location ou  sous-location». Dans cette relation tripartite, le tiers social (organisme privé  ou public, association) est locataire du logement, l’occupant est lié au tiers social par une convention  d’occupation et le tiers verse le loyer et les charges au bailleur.
  • La réduction d’impôt sur le revenu
    Les taux de réduction dépendent du niveau de loyer retenu (secteur intermédiaire ou social). Lorsque le  logement conventionné est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme agréé, les taux de réduction d’impôt sont majorés.
    La réduction est calculée sur le montant des revenus bruts du logement. Si un bailleur encaisse 10 000 euros  de revenus bruts/ an pour un logement loué en conventionnement location intermédiaire en direct sans  intermédiation locative, il bénéficie d’une  réduction d’impôt annuelle de 10 000 x 15 %.

Loc’Avantages et déficit foncier

La loi n’exclut pas pour le bailleur la possibilité de cumuler la réduction d’impôt sur le revenu Loc’Avantages et la  déduction des déficits fonciers. Le bailleur qui engage des travaux peut, par le bais du déficit foncier, diminuer son  revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt) et diminuer son impôt sur le revenu avec la réduction d’impôt.

La fin de la Convention ANAH

Après 6 ans, la convention ANAH prend fin. En présence d’un locataire et d’un contrat de location, la réduction  d’impôt est maintenue jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location sous réserve que le même locataire reste en place, et que les plafonds de loyers soient respectés.

Loc’Avantages et zone tendue

La loi de finances prévoit également un impact de ce dispositif sur la loi du 6 juillet 1989 relative à la réglementation des baux  d’habitation et la fixation du loyer en zone tendue. Par principe, dans les zones tendues,  l’évolution du loyer est encadrée. Le bailleur ne peut donc pas augmenter librement le loyer lors de toute remise en  location ou renouvellement du bail. La loi de finance crée un nouvel  article 18-1 à la loi du 6 juillet 1989,  prévoyant  que la fixation du loyer sera libre lorsque le logement fera l’objet d’une nouvelle location à l’issue de la  Convention ANAH, à condition que le logement ne soit pas classé en F ou G.

Cumuls interdits

Ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs existants, notamment Pinel, Cosse, Scellier, Borloo dans  l’ancien, Borloo populaire, Robien et Scellier ZRR, Besson ancien et neuf, Robien, Périssol, le dispositif en faveur  de l’investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale, et l’imputation des déficits des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine.

Prorogation du dispositif Pinel breton

Initialement institué comme un dispositif d’expérimentation, l’article 92 de la loi de finances a prorogé le dispositif  jusqu’au 31 décembre 2024. Il s’adresse aux acquisitions ou constructions de logements réalisées depuis  le 1er avril 2020 dans une des 58 communes définies par arrêté. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire  sont fixés par arrêté préfectoral.

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Laurence Liwarek

Interlocutrice privilégiée des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société SVP et réalise des contenus pour des publications spécialisées.
Tel : 01 47 87 49 49

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