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Un marché immobilier dynamique malgré les entraves

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C’est en tout cas ce qu’affirme le réseau immobilier Laforêt qui vient de publier son billet de tendances pour le troisième trimestre 2022.  Le point sur ce qu’il faut retenir de son analyse de marché.

photo : Magnifying glass and house

Au national, la demande dans l’immobilier ancien progresse par rapport au 3e trimestre 2021 (+ 3 %), mais reste pourtant très inférieure aux croissances à 2 chiffres que le marché a connues ces dernières années. Mais si le volume de transactions ne devrait pas dépasser celui de 2021, il est important de rappeler que le marché avait profité l’an dernier d’un effet de rattrapage conséquent, en raison du report des projets de 2020, année des confinements. « Les Français confirment leur appétence pour la pierre. Plus que jamais, au vu des perspectives économiques incertaines, le logement reste au centre de leurs préoccupations », souligne ainsi Yann Jéhanno. Force est également de constater que le durcissement des conditions de crédit freine la demande. En effet, une part significative d’acquéreurs potentiels s’autocensurent de peur de ne pas pouvoir emprunter. Une situation principalement constatée chez les primo-accédants et les ménages les plus modestes pour qui le combo inflation, hausse des prix et des taux d’intérêt les pousse aujourd’hui à renoncer à leurs projets. A noter également que l’attrait pour la province qui était au plus haut depuis la hausse du Covid commence à s’effriter avec une progression des demandes en régions de seulement 2 %, contre une hausse de 11 % pour la capitale. Quant à l’Île-de-France, elle continue d’être attractive pour les Parisiens à la recherche d’espace et de verdure avec une hausse de 5 %.

Un nombre de biens à vendre toujours insuffisant

Si la pénurie d’offres est loin de se résorber, il est bon de noter que l’offre ne régresse plus au national depuis peu. Avec une augmentation de 5 % par rapport à septembre 2021, elle reste tout de même toujours à un niveau insuffisant qui ne permet pas de répondre à la demande ni d’endiguer la hausse des prix. Avec + 14 %, c’est à Paris que la hausse est la plus forte, suivie par l’Île-de-France + 8 % et, enfin, les régions avec + 4 %. À noter également que le nombre de logements mis en vente dont les étiquettes énergétiques sont peu favorables (F et G) progresse de 11 % : « des biens déjà payés et amortis par des bailleurs qui n’ont pas les moyens ou la possibilité d’effectuer les travaux de rénovation énergétique », précise le réseau Laforêt Immobilier.

Un marché désormais porté par les secundo-accédants

Autre fait marquant de ce dernier trimestre : la proportion de primo-accédants ne cesse de reculer. Ils ne représentent ainsi désormais plus que 1 transaction sur 3, soit 32 %, alors qu’ils préemptaient plus de 50 % du marché auparavant. Disposant souvent d’un apport confortable, lié à la revente de leur précédent bien, les secundo-accédants conduisent désormais la majorité des transactions, soit 50 %. L’investissement locatif, quant à lui, subit un sérieux revers : représentant plus de 20 % des transactions habituellement, il tombe aujourd’hui à 16 %. Les raisons de ce revirement ? La réglementation contraignante, les critères stricts du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), la hausse des taux d’intérêt, sans oublier les nouvelles obligations de rénovation énergétique, semblent freiner les investisseurs. Enfin, les refus de prêts immobiliers progressent significativement. Moins dotés en apport personnel, ce sont majoritairement les jeunes de moins de 35 ans et les ménages les plus modestes qui sont ainsi désormais écartés de l’accession à la propriété.

Des acquéreurs qui ne sont plus prêts à tout

Contre toute attente, avec + 5,2 % au national, les prix continuent de progresser avec 3 514 € le m2. En cause : des acquéreurs qui se hâtent de finaliser leur projet d’acquisition par crainte de voir les taux d’intérêt bondir encore. A noter également que sur un marché qui reste tout de même dynamique, le temps n’est toujours pas revenu à la négociation. Ainsi, l’écart entre le prix de mise en vente et le prix d’achat se stabilise à 4,50 % au niveau national. A Paris, il progresse légèrement avec 3,50 %, soit une hausse de 0,60 point, et 3,20 %, en Île-de-France soit plus 0,30 point, tandis qu’en régions il recule de 0,1 point à 4,60 %. Même si les acquéreurs sont conscients qu’ils ne peuvent pas trop négocier s’ils veulent finaliser leur projet, force est de constater qu’ils ne sont plus prêts pour autant à acheter n’importe quel bien à n’importe quel prix.

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