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« Charges de copropriété : A quelle majorité supprimer ou suspendre le chauffage collectif ? », Me Cyril SABATIE

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Dans un contexte de forte augmentation du coût de l’énergie, certains syndicats de copropriétés s’interrogent sur la possibilité de ne pas rallumer leur chaudière collective cet hiver et de palier temporairement avec des dispositifs de chauffage individuels. Focus sur ces dispositions et rappel de la loi par Cyril Sabatié, avocat spécialiste en droit immobilier.

photo : sabatié

Chaudière à gaz ou au fioul, la hausse du coût de l’énergie impacte fortement les budgets des copropriétés et les provisions et charges supportées par les copropriétaires. Cette situation pourrait d’ailleurs s’aggraver avec le risque de défaillances multiples de copropriétaires déjà en situation difficile.

A l’approche de l’hiver, certains syndicats de copropriété et syndics s’interrogent sur la possibilité de ne pas rallumer leur chaudière collective et de palier temporairement avec des dispositifs de chauffage individuels. Mais à quelle majorité l’assemblée générale peut prendre une telle décision ?

Par principe la suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun requière une décision à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale (utopique en pratique).

En effet, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « (…) L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Voir notamment en ce sens CA Paris 2 juillet 2009 n°08-08837.

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer à de multiples reprises et de nuancer ce principe en retenant la double majorité de l’article 26 de la loi, singulièrement lorsque la copropriété décide de remplacer (définitivement) un système de chauffage devenu vétuste par une solution individuelle et moins onéreuse.

En ce sens notamment Cass. civ. 3ème 04 janvier 1989 n°87-14871 : « L’arrêt retient que l’installation collective de chauffage, remontant à plus de quatre-vingts ans, était à la fois vétuste, inefficace et insalubre, que sa remise en état ne permettrait pas d’obtenir un résultat conforme aux normes actuelles ; que par ces motifs, desquels il résulte que l’installation d’un chauffage individuel n’affectait pas les modalités de la jouissance des parties privatives mais constituait, comme elle l’a retenu, une amélioration ».

Cet assouplissement ne semble toutefois pas pouvoir s’appliquer à une suppression temporaire d’un service collectif, et particulièrement à la décision de ne pas rallumer une chaudière collective en période de hausse du coût de l’énergie.

Précisons toutefois que la date de mise en route du chauffage collectif en copropriété n’est pas réglementée, sauf à ce que cette date soit précisée dans le règlement de copropriété. Usuellement remis en route au 15 octobre de chaque année, la FNAIM invitait récemment les copropriétés à décaler cette date au 1er novembre 2022.

Un copropriétaire peut-il pour autant décider seul de se désolidariser du chauffage collectif et utiliser un système individuel pour échapper au règlement de ces charges ?

 Sous réserve de certaines contraintes techniques tenant à la dépose de l’installation collective (radiateurs) située dans le lot, un copropriétaire peut choisir d’installer un système individuel. Par exemple des radiateurs électriques ou un système de pompe à chaleur (sous réserve d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si cette installation touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur de la copropriété.

Pour autant la mise en place de ces systèmes individuels ne dispense pas le copropriétaire récalcitrant de participer aux charges collectives de chauffage, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans autorisation d’une assemblée générale modifiant spécifiquement la répartition des charges de chauffage.

La solution reste encore, aujourd’hui plus que jamais, et quand la technique le permet, la mise en place de systèmes d’individualisations des frais de chauffage selon la consommation réelle.

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose à ce titre « Lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

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Cyril Sabatié

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).

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