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« Baisse systématique des honoraires, une pratique commerciale trompeuse ? », Me Cyril SABATIE

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Pas de pratique commerciale trompeuse en cas d’honoraires systématiquement inférieurs au barême affiché. C’est la nouvelle doctrine qui devrait satisfaire les professionnels de l’immobilier pour ce Noël 2022 … Décryptage par Maître Cyril Sabatié Avocat spécialiste en droit immobilier.

honoraires agents immobilier

L’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 prévoit depuis le 1er avril 2022 que les agents immobiliers ne sont plus tenus d’afficher « les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent » mais « les prix maximums des prestations qu’ils assurent » afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel de la loi Hoguet (notre précédent article). Un député Renaissance de l’Essonne (Robin REDA) a interrogé le Gouvernement afin de savoir si cette disposition doit s’appliquer dès la prise de mandat ou lors d’une négociation préalable à la signature d’un compromis de vente.

Il lui demande également de préciser si l’agent immobilier qui ne pratiquerait jamais des prix correspondants aux tarifs maximums affichés – a fortiori dès la prise de mandat – serait susceptible d’être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse au sens de l’article L121-2 du code de la consommation.

Dans une réponse du Ministère de l’Economie et des Finances, publiée au Journal Officiel de l’Assemblée Nationale du 6 décembre 2022 (p.6040), qui sent bon la mansuétude de Noël et le contexte économique inflationniste… il est affirmé de manière singulière que : « si les prix pratiqués par le professionnel sont toujours inférieurs au tarif maximum affiché, il ne sera, par définition, pas susceptible d’être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, puisque, précisément, la nouvelle réglementation est venue clarifier et consacrer le fait qu’il a toute latitude pour négocier le prix à la baisse par rapport à son tarif maximum ».

Cette réponse, pour le moins indulgente, nous laisse toutefois perplexe au regard des hypothèses visées par le code de la consommation. En effet, laisser penser au consommateur (locataire, acheteur ou vendeur) qu’il réalise une bonne affaire en ne payant pas les honoraires affichés (qui ne sont en réalité jamais pratiqués) confine selon nous à une pratique commerciale trompeuse.

Cependant, les directions départementales de la protection des populations (DDPP) dépendent directement du Ministère de l’Economie et des Finances ; elles devraient donc appliquer cette doctrine lors de leurs contrôles, pour la plus grande satisfaction des professionnels de l’immobilier.

Le Ministre de l’Economie prend par ailleurs la peine d’enfoncer une porte ouverte et de rappeler que si les prix pratiqués par l’agent immobilier sont supérieurs aux tarifs maximums affichés, alors il enfreint la réglementation et son comportement est susceptible d’être sanctionné en tant que pratique commerciale trompeuse (et pas seulement selon nous).

Pour mémoire le code de la consommation (article L.132-2) prévoit notamment que les pratiques commerciales trompeuses sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros.

Ce montant peut être porté, de manière proportionnée au délit, à 10% du chiffre d’affaires moyen annuel, calculé sur les trois derniers chiffres d’affaires annuels connus à la date des faits, ou à 50% des dépenses engagées pour la réalisation de la publicité ou de la pratique constituant ce délit.

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Cyril Sabatié

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).

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Vos réactions
  • Par BOSCHAT, il y a 29 jours

    Bonjour
    Effectivement compte tenu du revirement du gouvernement par rapport à l’arrêté de janv 2017, les agents immobiliers ne seront plus sanctionnés et je partage totalement votre analyse sur le fait qu’il s’agisse d’une analyse du gouvernement mais que les tribunaux pourraient l’analyser différemment
    Toutefois si les agents immobiliers ne peuvent « plus » être sanctionnés pour « pratique commerciale trompeuse » vis à vis des particuliers, ils restent à mon sens sanctionnables pour « concurrence déloyale » vis à vis d’un confrère. En effet, les agences au FORFAIT dont l’émergence est grandissante et qui œuvrent au quotidien en faveur du pouvoir d’achat avec des honoraires toujours bas se voient être concurrencés déloyalement par des agences qui baisseraient leurs honoraires non pas à la prise de mandat mais à la suite d’un avenant lorsqu’elles se sentiraient menacées par l’arrivée d’une agence au FORFAIT. (dans ce cas là, la baisse d’honoraires ne serait plus un choix du vendeur mais plutôt de l’agent immobilier qui veut avoir une chance de ne pas perdre la vente.)
    Cette situation ne saurait tarder à arriver un jour devant les tribunaux ce qui permettrait d’y voir un peu plus clair sur la politique d’honoraires des professionnels.

  • Par BRULARD Jean-Luc, il y a 29 jours

    Merci Maître.
    Oui, le rabais systématique devrait être considéré comme une pratique trompeuse ! nous sommes passé d’un extrème à l’autre ( j’ai eu une remarque de la DGCCRF pour une remise de 40 euros sur 11.000 d’honoraires !!!). J’aimerais bien savoir à qui ce revirement profite… j’ai ma petite idée sur la question…

  • Par Azo, il y a 29 jours

    incroyable….

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