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Critères ESG immobilier : quels sont les impacts ?

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Dans quelle mesure les critères ESG ont-ils une influence sur le secteur immobilier, sur l’octroi d’emprunts et sur les décisions des investisseurs ?

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Critères ESG en immobilier : comment ça marche ?

Les objectifs français de réduction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre conduisent à une prise d’ampleur des critères ESG dans l’immobilier. On fait le tour de la question dans cet article.

 

Les critères « ESG », qu’est-ce que c’est ?

Le sigle ESG signifie « environnementaux, sociaux et de gouvernance ». En d’autres termes, les critères ESG correspondent aux éléments qui permettent de déterminer dans quelle mesure les entreprises et les professionnels tiennent compte du développement durable et des enjeux socio-économiques de long terme liés à leur activité.

 

De l’importance des critères ESG en immobilier

Ces dernières années, une série de réformes et de lois laissent transparaître une ambition de la part de l’Etat de changer les règles de l’immobilier résidentiel. L’importance des critères ESG en immobilier tend donc à prendre de l’ampleur.

 

Prêts immobiliers et critères ESG

Les nouvelles orientations de l’association bancaire européenne conduisent les banques à considérer davantage les critères ESG pour l’immobilier et les prêts bancaires octroyés dans ce secteur. Entre autres, les banques doivent en effet prendre en compte les risques climatiques dans leurs politiques de gestion des risques.

 

En quoi la valeur verte des logements prend-elle de l’ampleur ?

Plus largement, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance tendent à prendre naturellement plus de place à la suite des politiques gouvernementales en faveur de la transition énergétique.

Par exemple, à l’été 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) a été réformé afin d’intégrer une estimation des émissions de gaz à effet de serre des logements (et non plus seulement la consommation d’énergie). Désormais, la plus mauvaise des deux étiquettes énergétiques est celle prise en compte dans le DPE final.

Par exemple, un logement est classé C sur l’étiquette énergétique et F sur l’étiquette climat se verra attribuer un DPE classé F. Dans ce contexte, la performance énergétique a un impact doublement plus important sur la valeur d’un bien immobilier.

Mentionnons également la loi Climat et Résilience, qui depuis 2021 fixe de nouveaux objectifs de réduction des émissions de CO2. L’interdiction progressive de louer des « passoires thermiques » a vu le jour dans le cadre de ce texte de loi :

  • A compter du 1er janvier 2023, les bâtiments consommant plus de 450 kWh/m2 sont interdits de mise en location
  • A compter de 2025, tous les logements classés G sur le DPE seront interdits de mise en location
  • A compter de 2028, tous les logements classés F seront concernés
  • A compter de 2034, tous les logements classés E seront finalement concernés

En d’autres termes, moins bonne est l’efficacité énergétique d’une habitation, plus restreinte sera la capacité des bailleurs à la mettre en location au cours de la prochaine décennie.

 

Comment sont définis les critères ESG ?

Globalement, les critères ESG en immobilier sont définis par les investisseurs et les organismes de notation selon leur vision en matière de responsabilité sociale et de développement durable.

Ils peuvent changer d’une structure à une autre, mais suivent globalement une ligne directrice commune. Concrètement, ils attestent des actions menées par les professionnels en faveur de l’environnement, de la dimension sociale de leur entreprise et de leur gouvernance :

  • Critère environnemental : réduction de la consommation d’énergie et des émissions de CO2, gestion des déchets, prévention des risques climatiques.
  • Critère social : parité, diversité, prévention des accidents du travail, respect du droit du travail et du dialogue social, formation des effectifs.
  • Critère de gouvernance : clarté sur la rémunération de la direction, lutte face à la corruption, relations saines entre la direction, le conseil d’administration et les actionnaires.

Appliqués à l’immobilier, les critères ESG démontrent notamment le degré d’implication et de prise de responsabilité des différents acteurs. Par ailleurs, l’immobilier est l’un des domaines les plus émetteurs de gaz à effet de serre dans l’Hexagone après le transport.

De ce fait, les professionnels du secteur s’efforcent de construire des biens plus respectueux de l’environnement. De son côté, la loi sur la transition énergétique induit la prise en considération des critères ESG dans leurs diverses stratégies de gestion et de placement.

 

Qu’est-ce qu’une stratégie ESG ?

Pour les investisseurs, la prise d’ampleur des critères ESG dans l’immobilier induit un besoin accru de mieux comprendre la performance énergétique de leurs actifs immobiliers. Pour les établissements bancaires, il en va de la pertinence de leurs prêts immobilier et de leur gestion des risques.

L’objectif d’une stratégie ESG est de dégager des bénéfices à long terme, sans générer d’impact négatif d’un point de vue écologique ou social. En tant qu’investisseur, une bonne stratégie ESG permet d’associer ses objectifs de rentabilité immobilière à ses valeurs personnelles.

Il demeure toutefois complexe pour les acteurs du marché immobilier de mettre la main sur des informations fiables et des données pertinentes quant à la valeur verte et aux critères ESG sur l’immobilier résidentiel. Dans ce contexte, les professionnels ont plus que jamais besoin de s’appuyer sur des outils d’analyse et de traitement de la donnée immobilière, à l’image de l’outil PriceHubble qui offre une meilleure visibilité sur l’efficacité énergétique des biens immobiliers.

Ce type d’outil peut servir de base solide à l’édification d’une stratégie ESG sérieuse, vous permettant de mener des actions afin de réduire l’impact environnemental des investissements et de démontrer un réel engagement écologique. A l’heure d’une redéfinition totale des normes environnementales et des réformes en faveur de la transition énergétique, s’appuyer sur la data n’est plus une option : c’est un incontournable !

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