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« Vendre un portefeuille de gestion », Caroline Dubuis-Talayrach, avocat.

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Il est fréquent que des vendeurs ne sachent pas comment l’opération se déroule, ni les documents qu’ils vont devoir fournir.

photo : Juridique JDA

Cet article traite donc de la cession d’un portefeuille de gestion. Cette opération ne doit pas être confondue avec la cession des titres d’une société qui exerce l’activité de gestion qui est une opération différente.

Les différentes étapes d’une vente

Connaître le déroulé d’une vente est nécessaire pour la mener à bonne fin et avoir la capacité d’engager rapidement un acquéreur. Voici les étapes.

A – La constitution du dossier de vente

Comme pour la vente d’un bien immobilier, constituer en amont un dossier complet permet d’informer rapidement les acquéreurs, de les rassurer sur la qualité du bien à vendre et de défendre la valorisation du prix. Enfin toutes les informations ci-après seront nécessaires pour la rédaction rapide du compromis et l’engagement des parties.

Au stade des pourparlers les informations ne sont pas nominatives. Vous trouverez ci-après la liste des documents et renseignements à fournir concernant le portefeuille en lui-même : les trois derniers bilans avec le détail du compte de résultat permettant de connaître la ventilation du chiffre d’affaires par activité, le nombre de lots et pour chaque lot la typologie du bien, l’adresse (ville, rue), le loyer hors charges , les charges, le taux d’honoraires de gestion HT, le montant mensuel ou annuel des honoraires de gestion hors taxe, les lots assurés en Garantie des loyers impayés, ceux qui bénéficient de cautions solidaires, la liste des dépôts de garantie, le(s) détenteur(s) desdits dépôts, la liste des impayés de plus de deux mois des locataires et pour chaque dossier l’état d’avancement du recouvrement et/ou de la procédure en cours. Si vous avez des biens en nourrice, il faudra transmettre le contrat de nourrice ou la délégation. Enfin, si vous avez un rapport récent de la garantie financière il est toujours pertinent de le communiquer. Ces informations sont à rassembler lors de la mise en vente de votre portefeuille et à actualiser au plus tard avant la signature de l’avant-contrat.

B- Les actes

Généralement l’opération intervient en trois étapes :

  1. La lettre d’intention, aussi communément appelée « LOI ». Elle contient les principaux éléments de l’opération : périmètre, prix, modalités de paiement, nombre de lots, calendrier. Enfin, elle contient généralement un engagement de confidentialité sur les informations communiquées par le vendeur.
  2. Le compromis de vente qui engage les parties sous conditions suspensives. à la garantie de bonne fin de l’opération une indemnité de 10 % est généralement versée à la signature du compromis.
  3. L’acte définitif de cession avec le paiement du prix de vente.

C- Être conseillé

Un avocat, un notaire ou votre expert- comptable ayant une bonne connaissance des cessions de portefeuilles pourra vous conseiller pendant les négociations et la rédaction des actes. Il vous informera des usages et des pratiques ainsi que des obligations légales.
Les honoraires de rédaction d’actes et les frais d’actes sont à la charge de l’acquéreur. Les honoraires de conseil du vendeur, de séquestre (Cf sur le séquestre voir ci-après) et éventuellement les modifications statutaires du cédant sont à sa charge.

 

« Soyez conseillé par un professionnel

connaissant le usages des cessions de portefeuilles »

 

La resignature des mandats

Le plus souvent, le prix de vente est conditionné à la resignature des mandats au profit de l’acquéreur. Dans ce cas, le nombre des mandats resignés détermine le prix définitif en fonction du coefficient de valorisation négocié.
Il est conseillé que les modalités opérationnelles de présentation des bailleurs et de signature des mandats au profit de l’acquéreur soient détaillées au compromis.
Enfin, les mandats de l’acquéreur et la Garantie des loyers impayés seront aux mêmes charges et conditions que ceux du vendeur. À défaut ce serait un frein à la re-signature des mandats ce qui diminuerait le prix définitif du cédant.

En dernier lieu, rappelons que la clause usuelle qui autorise la cession des mandats au profit d’un acquéreur n’est pas suffisante pour opérer le transfert des mandats, si elle ne permet pas à l’acquéreur d’avoir un mandat à son nom qu’il puisse enregistrer sur son registre des mandats.
Pourtant une solution existe qui permet de transférer les mandats sans requérir, lors de la cession, l’intervention du bailleur. Cela nécessite une mise à jour des mandats avant la cession. Pour plus d’informations consultez l’article « Cession, fusion et transfert des mandats » sur le site du Journal de l’Agence.

Les autres points spécifiques

Outre la clientèle présentée, d’autres « actifs » peuvent faire partie du périmètre de l’opération.

A- Les salariés

Si le travail quotidien de gestion n’est pas fait uniquement par le titulaire de la carte pour les personnes physiques ou par le gérant ou le président pour le vendeur personne morale ; la question des salariés méritera d’être examinée. En effet, il résulte des dispositions de l’article 1224-1 du Code du travail qu’en cas de transfert d’une branche autonome d’activité, les contrats de travail des salariés sont automatiquement transférés au repreneur de l’activité.

B- Le local

Si le droit au bail de l’agence est cédé, il faudra communiquer le bail commercial en cours, la dernière quittance de loyer, la dernière régularisation de charges et le montant actualisé du dépôt de garantie. La clause du bail sur la cession sera également à respecter sauf dérogation consentie par le bailleur.
Enfin, il existe quasiment systématiquement une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire. Ce qui signifie que si votre successeur ne paye pas le loyer vous serez appelé en garantie par le bailleur. À noter que depuis 2014, la durée de la solidarité cédant-cessionnaire est limitée à trois ans.

C – La clause de non-concurrence

Cette clause est usuelle et sera limitée quant à l’activité, la durée et la zone géographique. Enfin, si le vendeur est une société, l’engagement de non-concurrence sera pris tant par la société que par le(s) dirigeant(s) et/ou associé(s) à titre personnel.
Le présent article ne peut par définition être exhaustif mais a pour but de sensibiliser les vendeurs à ce type d’opération, à la nécessité de constituer, en amont, un dossier de vente complet et aux délais inhérents à ce type d’opération notamment s’il y a un concours bancaire.

 

Caroline Dubuis Talayrach

Caroline Dubuis Talayrach
Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet de :
- Mandataire en cessions d’agences immobilières, cabinets d’administration de biens et syndic
- Droit des affaires : Conseil et rédaction des actes en création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés, droit de la franchise, baux commerciaux
- Droit de l’agent immobilier : Conseil et rédaction des actes d’achat/vente de cabinets, formation professionnelle, exercice professionnel, honoraires, création de savoir-faire métiers

Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Former– Défendre
Basé à Aix en Provence j'interviens sur toute la France.
Tel : 06 16 72 18 90

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