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La vente à des conditions différentes de celles du mandat n’ouvre pas droit à indemnisation si les parties traitent en direct. Voici ce qui a été retenu par une jurisprudence récente, que nous explique Emmanuelle JAULNEAU, experte et manager du département droit immobilier.
Un promoteur avait mandaté une agence pour rechercher un terrain à bâtir. Une promesse unilatérale de vente avait été conclue par l’intermédiaire de l’agence. Toutefois, la vente n’avait pas été signée et la promesse frappée de caducité.
Vendeur et acquéreur ont ensuite traité la vente du terrain en direct.
L’agence agit alors contre le promoteur pour obtenir sa rémunération et des dommages et intérêts, ayant été évincée de la vente par les parties.
La Cour d’appel reconnaît le droit à rémunération de l’agent immobilier malgré la caducité de la promesse de vente en retenant la responsabilité du mandant. les juges considèrent en effet que le promoteur “a gardé le silence et a maintenu la mandataire dans l’incertitude quant à la survenance de la vente qui portait pourtant sur le même terrain avec les mêmes propriétaires que dans la précédente promesse, qu’il a négocié directement avec les propriétaires et indiqué dans l’acte que les conventions avaient été négociées sans le concours d’un intermédiaire, qu’il a ce faisant gommé les diligences de l’agence et a commis des manœuvres frauduleuses destinées à éluder sa rémunération”.
La Cour de cassation ne suit toutefois pas les juges d’appel. Elle relève au visa l’article 6 de la loi Hoguet du 9 janvier 1970 que toute rémunération ou somme d’argent quelconque, n’est dûe à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération, effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Or, la vente n’a pas été conclue par l’intermédiaire de l’agence.
En outre, elle ne reconnaît pas de faute de l’acquéreur permettant à l’agence une indemnisation : la promesse de vente qui a été conclue directement entre vendeur et acquéreur était relative à une opération différente de celle pour laquelle l’agent immobilier a été mandaté. En effet, à la différence des conditions initialement prévues, le prix a été baissé, la hauteur des constructions et la SHON ont été réduites.
La reconnaissance du droit à indemnisation de l’agence évincée d’une vente est au cœur de cette décision.
Classiquement, le mandat prévoit que si le mandant vend sans l’intermédiaire de l’agence, à un acquéreur qu’elle lui a présenté, celle-ci a droit à une indemnité.
Ici, ce droit est circonscrit au fait que l’opération réalisée entre les parties soit identique aux conditions prévues au mandat. A défaut, l’agence se voit refuser son indemnisation.
Une question reste en suspens : si seul le prix est modifié, la vente sera-t-elle considérée comme une opération différente ? Affaire à suivre…
Arret de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 1er mars 2023 21-25.117
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Par grunspan gilles, il y a 5 mois
mandat de recherche et non mandat de vente, caduc au moment de l’accord des parties, et second mandat annulé par le juge pour défaut d’une mention légale… En effet, beaucoup d’éléments plaident pour la non rémunération.
Par Daniel Iribarren, il y a 5 mois
Bonjour,
Afin de nous permettre de comprendre cette décision, et comment tenter de s’en prémunir, voudriez-vous avoir l’obligeance de publier ses références ?
S’il suffit de changer le prix pour évincer l’agence, nous pouvons tous fermer demain.
Merci d’avance pour votre réponse.
Par jda, il y a 5 mois
Boujour
MErci de votre commentaire, nous avons ajouté la référence en fin d’article
Bien cordialement
Par Agence de la ria, il y a 6 mois
Merci pour cet article de qualité et surtout très intéressant compte tenu de l’époque !