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Bail d’habitation : une erreur sur la surface du logement peut entraîner le remboursement des loyers

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Calculer correctement la surface habitable d’un logement à usage d’habitation mérite toute la précision des professionnels de l’immobilier. Car, en cas d’erreur, les locataires peuvent demander réduction et remboursement des loyers versés.

surface habitable

En cas d’erreur sur la surface du logement de plus d’1/20ème, si le locataire agit dans les 6 premiers mois à compter de la prise d’effet du bail, alors la réduction du loyer au prorata de la surface manquante rétroagit à la date de signature du contrat. A défaut, c’est à compter de sa demande.

Pour mémoire, l’article 3.1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que :

« lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

En l’espèce, le bail signé en janvier 2015 faisait mention d’une surface des locaux loués de 79 m², alors que la surface réelle était d’environ 61 m².

Le tribunal avait réduit le loyer de 98 € par mois et estimé en conséquence que depuis l’origine du contrat, la locataire avait réglé une somme indue de 6 468 €, qui devait lui être restituée.

Cette décision a été censurée par la cour d’appel. La demande en réduction de loyer étant intervenue le 11 août 2020, ce n’est qu’à compter de cette date que la réduction de loyer est applicable.

Cour d’appel, Besançon, 1re chambre, 16 Novembre 2023 n°22/01101

À lire aussi : Contenu des annonces de location : mauvaise note pour les agences immobilières

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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