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L’indemnisation de l’agent immobilier en cas de contournement

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La responsabilité délictuelle des vendeurs et des acquéreurs peut être engagée lorsque ceux-ci déclarent faussement ne pas avoir été mis en relation par un agent immobilier ou manquent à leur obligation d’informer le professionnel de la conclusion de leur transaction. Maître Gabriel Neu-Janicki nous rappelle ainsi le droit à indemnisation de l’agent immobilier privé de sa commission.

Agents immobilier : nouveautés juridiques 2023

L’agent privé de sa commission doit être indemnisé, d’une part, par l’acquéreur car les parties ont déclaré faussement ne pas avoir été mis en relation avec l’agent immobilier, et d’autre part, par le vendeur qui ne l’a pas informé l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur. 90% de l’indemnité est à verser par l’acquéreur.

En l’espèce, l’agent immobilier chargé d’un mandat de vente d’une maison d’habitation a en l’espèce fait visiter le bien aux acheteurs qui ont finalement conclu la vente directement avec le vendeur.

La responsabilité délictuelle des acquéreurs doit être retenue pour avoir signé l’acte authentique de vente auquel était insérée une clause aux termes de laquelle les parties déclaraient être entrées en contact directement entre elles sans l’intervention d’aucun intermédiaire mandaté à cet effet.

La responsabilité contractuelle de la venderesse est en outre engagée pour avoir manqué à son obligation d’informer l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur.

Ces fautes ont concouru au préjudice de l’agent immobilier qui a été privé de sa commission.

Les acquéreurs et la venderesse sont en conséquence condamnés in solidum au paiement de dommages et intérêts de 22 000 euros.

Dès lors que la faute commise par la venderesse est minime en comparaison de celle des acquéreurs, ces derniers doivent supporter la charge finale de 90 % du montant des dommages et intérêts alloués et sont condamnés à garantir en conséquence la venderesse.

Cour d’appel, Versailles, 3e chambre, 5 Octobre 2023 n°21/04692

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions
  • Par gamby, il y a 3 mois

    Incroyable que l’agent immobilier soit seulement indemnisé à hauteur de la commission qui lui était dûe ! Dans les autres situations, quand on triche, on est pénalisé au-delà de la valeur du préjudice ! Cela incite les gens à essayer, puisque le risque est circonscrit à hauteur du montant de la commission qui a été court-circuitée !

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