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Nullité du mandat pour enregistrement tardif

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La nullité du mandat est encourue, d’une part, lorsque l’agent immobilier ne remet pas immédiatement un exemplaire du mandat avec son numéro d’enregistrement au registre des mandants, et d’autre part, lorsque la clause pénale n’apparait pas en caractères très apparents.

photo : Mandat de vente

1- Sur la nullité du mandat pour communication d’un exemplaire avec un numéro d’enregistrement tardif

Pour mémoire, en application des dispositions combinées de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, le mandat donné à l’agent immobilier en vue de la vente d’un bien par son entremise doit être conclu par écrit et doit être enregistré par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie, que le numéro d’inscription sur le registre des mandats doit être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

Il résulte de ces textes et de leur application par la jurisprudence que l’exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier, qui reste en la possession du mandant doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d’inscription au registre des mandats.

En l’espèce, le client de l’agence immobilière poursuivante a signé un mandat de vente d’un fonds de commerce.

Or, ce fonds a été vendu par l’entremise d’une autre agence et l’ agent immobilier poursuit son mandant en vue d’obtenir le paiement de la rémunération convenue.

L’exemplaire du contrat reçu par le mandat mentionne certes le numéro du mandat et sa date mais ces éléments ont été ajoutés postérieurement à la visite du mandataire, de sorte que le mandant n’a pu valablement reconnaître avoir reçu le second exemplaire du mandat mentionnant son numéro le jour de sa signature alors que ces mentions y ont été portées postérieurement.

Ce mandat est donc nul pour ce premier motif.

2- Sur la nullité du mandat pour clause pénale n’apparaissant pas en caractères très apparents

En application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Il s’infère de ces dispositions que pour recevoir application, il ne suffit pas que la clause pénale soit lisible à la suite d’un examen attentif et exhaustif du mandat, encore faut-il qu’elle soit spécialement mise en exergue en caractères très apparents, c’est-à-dire en pratique dans une police de taille supérieure à celle utilisée pour les autres clauses, afin que l’attention du mandant soit attirée sur son existence et sa portée.

En l’espèce, le mandat comporte une clause pénale non compréhensible par le mandant et ne remplissant pas la condition exigée par les textes applicables pour être noyée au milieu d’un paragraphe intitulé « OBLIGATIONS DU MANDANT », être collée sans espace à un paragraphe relatif à la liberté de procéder à la recherche d’un acquéreur, et faire état des conséquences en cas de non respect d’obligations dont certaines incombent au mandataire et non au mandant.

Faute de mandat valable, l’ agent immobilier est débouté de ses demandes en paiement de sa commission. Il ne peut réclamer aucune rémunération.

Cour d’appel, Amiens, Chambre économique, 16 Janvier 2024 – n° 21/02596

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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