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« Clause exonératoire des vices cachés connus », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés dès lors qu’il en a connaissance peu importe qu’il existe une clause exonératoire contraire.

photo : vices cachés
Pour mémoire, selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass. 3e civ.,16 déc. 2009, n° 09-10.540 : Bull. civ. III, n° 288).

Pour rejeter la demande en résolution de la vente, l’arrêt retient que la mauvaise foi de la venderesse n’est pas caractérisée, la preuve de la connaissance par celle-ci, profane en matière de construction en dépit de sa qualité de syndic bénévole de l’immeuble, des conséquences d’une insuffisance d’entretien de l’immeuble sur l’état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité, n’étant pas rapportée par l’acquéreur.

La Cour de Cassation censure la décision rendue par la cour d’appel car selon ses propres constatations :

  • la venderesse avait connaissance que la toiture était affectée d’infiltrations en raison d’une insuffisance d’entretien,
  • qu’elle avait habité dans l’immeuble et avait été son syndic de 1997 à 2014,
  • qu’elle avait avisé la copropriété de la nécessité de réactualiser le devis de réfection de la toiture, devis obtenu en 1988,
  • qu’elle avait effectué une recherche de fuite en 2003 à la demande du locataire de l’appartement, alors que seules de petites réparations de couverture avaient été effectuées entre 1980 et 1989,
  • et qu’elle avait changé une poutre pourrie en droit de la lucarne de la cuisine et remplacé des lames de parquet pourries par des plaques de bois recouvertes de moquettes.

En d’autres termes, la venderesse est tenue de la garantie des vices cachés dont elle avait connaissance.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Janvier 2023 n°21-23.977

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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