Mandat et exécution de la mission
Le mandat constitue le socle de l’intervention de l’agent immobilier. Il doit être conforme aux exigences de la loi Hoguet car toute irrégularité de forme entraîne sa nullité et, par conséquent, la perte du droit à rémunération et ce, indépendamment de toute faute.
Le mandat doit également être parfaitement exécuté par l’agent qui engage sa responsabilité s’il contribue à l’échec de l’opération par exemple, par un défaut de vérification de la capacité ou de la solvabilité des parties, ou par une information défaillante sur les conditions suspensives.
Un devoir d’information, de conseil et de loyauté renforcé
Mandataire des parties, l’agent est tenu d’un devoir d’information et de conseil qui l’oblige à une transparence totale sur les caractéristiques essentielles du bien et sur les conditions de la transaction, en ce compris sa rémunération.
Engagent ainsi la responsabilité de l’agent, les annonces inexactes, les omissions d’informations déterminantes, mais aussi la surestimation ou sous-évaluation d’un bien.
Dans une décision récente, la Cour de cassation a même rappelé que, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’agent qui relaye des déclarations du vendeur, sans procéder à des vérifications de leur véracité engage sa responsabilité contractuelle (Cass. civ. 1re, 13 nov. 2025 n° 23-18.899).
Discriminations
L’agent doit refuser tout mandat comportant une discrimination prohibée dans le choix du cocontractant (art. 225-1 du code pénal). Afin d’encadrer ces dérives, la loi ALUR avait instauré une liste limitative des pièces exigibles des candidats à la location (D. n° 2015-1437 du 5 nov. 2015).
Pourtant, une enquête réalisée par SOS RACISME, communiquée le 26 janvier 2026, établit que 51 % des agences immobilières testées ont accepté de discriminer et que plusieurs agents ont admis utiliser de faux prétextes à cette fin.
Consommation et données personnelles
Les agents immobiliers sont soumis au droit de la consommation qui réglemente les pratiques commerciales trompeuse et le démarchage. Ils doivent également veiller au respect des règles relatives à la protection des données personnelles issues du RGPD.
Ainsi la constitution de fichiers sensibles ou la divulgation d’informations est strictement encadrée. L’agent doit donc faire preuve d’une grande vigilance dans ses relations avec d’autres professionnels (banquiers, apporteurs d’affaires, notaires, etc.)
Nature des responsabilités
La plupart des règles étant destinées à assurer la protection de la clientèle et à préserver la moralité de la profession, font l’objet de sanctions pénales et exposent l’agent à des peines d’amende, d’emprisonnement, et d’interdiction d’exercer, variables selon la gravité de l’infraction.
La responsabilité civile de l’agent immobilier peut être contractuelle (art 1217 et suivants du code civil) en cas de manquement à l’une des dispositions du mandat, ou délictuelle dans les autres cas (art 1240 et suivants du code civil). La responsabilité civile aboutit principalement à une condamnation en dommages et intérêt, obligeant l’agent à indemniser du préjudice causé par sa faute.
Les sanctions disciplinaires sont mieux encadrées depuis la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) qui a fixé des règles déontologiques et a créé des instances de régulation (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières). Elles vont de l’avertissement à la suspension temporaire de l’exercice ou au retrait de la carte professionnelle dans les cas les plus graves. Elles peuvent être complétées de peines additionnelles comme la publication de la sanction ou l’obligation de suivre une formation spécifique.
Transparence, rigueur et traçabilité : les meilleurs remparts contre les risques
L’agent devra ainsi :
- formaliser les mandats selon la loi Hoguet et conserver toutes les preuves d’exécution ;
- documenter rigoureusement chaque étape de la transaction ;
- vérifier l’authenticité des pièces et la solvabilité des parties ;
- informer clairement sur les méthodes et montants de rémunération ;
- garantir la conformité RGPD des fichiers clients ;
- refuser toute pratique discriminatoire ;
- souscrire assurances et garanties adaptées ;
- se former régulièrement ;
- mettre en place des procédures internes de vérification, et de conservation sécurisée des dossiers.
En cas de doute, il conviendra de solliciter un conseil juridique pour éviter que toute incertitude ne se transforme en sanction.