Durant près de deux ans, la baisse des taux des crédits a accompagné la reprise d’activité de la plupart des marchés de l’immobilier résidentiel, dans le sillage de la diminution des taux de la BCE.
Elle a facilité l’allègement des taux d’apport personnel dont les niveaux élevés avaient été imposés par la Banque de France fin 2019.
Et elle a été amplifiée par des établissements bancaires décidés par leurs actions à soutenir des marchés laissés en déshérence par les pouvoirs publics.
Ces évolutions ont pu surprendre, alors que la montée de l’incertitude répondait à la dégradation de l’environnement politico-économique national et du renforcement des tensions internationales.
Mais en pointillés dès le printemps 2025, puis nettement au 2nd semestre, les banques ont dû réviser leur stratégie et se résoudre à la remontée des taux proposés à leurs nouveaux emprunteurs.
Les marchés des crédits et de l’ancien ont commencé à en souffrir. Mais il ne s’agit pas d’une simple poussée de fièvre.
Les perspectives économiques et financières pour 2026 et les années suivantes annoncent un nouveau mal. Pas celui de la récession, mais un tout aussi difficile à supporter par des secteurs qui n’ont pu se remettre de la recommandation du HCSF et des multiples crises qui se sont succédé depuis, l’atterrissage sur terrain fragile.
D’autant qu’avec le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient, les tensions sur les marchés financiers se sont renforcées au fur et à mesure de la montée des désordres économiques induits et de la dégradation du climat anticipatif. Et les espoirs de connaître une pause, voire un repli des taux des crédits immobiliers se sont envolés.
Aussi, la question de la poursuite du redressement ne se pose plus. La morosité va prendre le dessus.
Atterrissage du marché des crédits immobiliers
Avec la remontée des taux des crédits immobiliers qui s’est amorcée à partir du printemps 2025, pour devenir nette et rapide durant l’été, un nouveau mode de gestion de l’offre de crédits immobiliers s’est fait jour.
Dès le début de 2024 en effet, dans un environnement politico-économique dégradé et face à une demande préoccupée par des perspectives macroéconomiques et budgétaires détériorées et des incertitudes géopolitiques persistantes, les banques avaient choisi de soutenir les marchés immobiliers.
Car l’augmentation des prix immobiliers qui se diffusait sur l’ensemble du territoire national commençait à dégrader la solvabilité des emprunteurs, alors que les conditions de crédit ne semblaient pas adaptées à cette nouvelle situation.
Et comme les enquêtes de l’Insee ou de la Fédération Bancaire Française en attestaient, les intentions d’achat de logements fléchissaient. En baissant plus rapidement les taux que la diminution de ceux de la BCE aurait justifié et en allongeant encore la durée des crédits accordés, les banques ont fait le choix de préserver, voire d’accroître la demande que les ménages leur adressent, quitte à faire l’impasse sur leurs marges de rentabilité. En outre, les taux de refus des demandes de crédit ont sensiblement reculé.
Le marché des crédits immobiliers en a pleinement bénéficié, comme d’ailleurs celui de l’ancien qui amorçait son redémarrage ou celui des constructeurs de maisons individuelles qui confirmait sa reprise.
Mais durant le 2nd semestre 2025 et surtout dès septembre le taux moyen des crédits immobiliers s’est redressé : il a repris 11 points de base (pdb) entre juin et décembre 2025, pour finir l’année à 3.16 %.
Depuis, la hausse du taux moyen s’est renforcée au fil des mois : + 4 pdb en janvier 2026 et + 5 pdb en février. Et cette tendance haussière des taux est solide alors que la BCE a maintenu ses taux entre juin 2025 et mars 2026, hésitant sur la conduite à tenir en cette période de profond déséquilibre.
D’ailleurs, même si un effort « commercial » de certaines banques a pu s’observer début mars avec le retour du printemps et le renouveau saisonnier de la demande, cet effort est resté « sélectif », afin d’éviter l’engrangement de risques de défaut, la prudence occupant une place de plus en plus large dans la stratégie des établissements distributeurs.
Et au global, depuis juin 2025 les taux ont repris 20 points de base (pdb) pour s’afficher à 3.25 % en moyenne en février d’après Crédit Logement/CSA, mangeant une grosse part de la baisse observée au 1er semestre et dégradant fortement les marges de rentabilité escomptées sur les nouveaux prêts octroyés.
Car en dépit de leur volonté de ne pas briser la reprise du marché, les établissements de crédit ont dû réajuster leurs barèmes pour répondre à la dégradation de leur environnement.
Les établissements bancaires ont dû renforcer leurs stratégies prudentielles dans un environnement déstabilisé par la montée de l’incertitude et l’accumulation des crises intérieures et extérieures : ils ont arbitré en faveur de la nécessité de marger pour renforcer leurs fonds propres, les conduisant à accroître les taux des nouveaux crédits immobiliers.
Néanmoins, les banques ont atténué le rythme de la hausse des taux afin de ne pas casser le marché, d’autant que la demande reste bridée par une Banque de France qui a choisi de ne pas la libérer de la contrainte de l’apport personnel qu’elle lui impose depuis 6 ans. Car la pression de la demande reste forte, dans un paysage dominé par la pénurie de logements disponibles et d’une crise de la construction inédite : l’éviction du marché d’une partie des candidats à un achat (contrainte sur l’apport personnel) alimentant la surenchère par les prix permettant à des acheteurs plus aisés de réaliser leurs projets et déstabilisant un peu plus les marchés, partout sur le territoire.
La primo accession à la propriété a d’ailleurs payé un lourd tribut à ces évolutions d’après l’Observatoire du Financement du Logement (CSA) : et ce n’est pas le frémissement « décelé » parfois qui permet d’inverser la chute du nombre de primo accédants constatée depuis plusieurs années, avec une diminution de plus de 200 000 ménages concernés depuis 2019 (70 000 dans le neuf et plus de 130 000 dans l’ancien) !
Cette chute de la primo accession portant une grosse part du recul de l’activité des marchés, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Ainsi, depuis le printemps la reprise du marché des crédits immobiliers est en phase d’atterrissage. Et le rythme d’évolution de la production a nettement fléchit : surtout depuis septembre. Certes, en février 2026 la production trimestrielle progressait encore de 12.1 % sur un an d’après Crédit Logement/CSA, alors qu’en mars 2025 le rythme de la hausse était de 48.4 % ! L’atterrissage est rapide. Et même si le bénéfice de la reprise n’a pas encore été remis en cause, l’activité du 1er trimestre 2026 reste très inférieure à son niveau moyen des années 2016 à 2019, de près de 40 %.
Atterrissage du marché de l’ancien
Le marché de l’ancien n’échappe pas à l’atterrissage. Par exemple le nombre de prêts accordés depuis le début de l’année 2026 est certes encore en progression de 16.1 % sur un an, mais loin des 64.0 % observé au 2ème trimestre 2025 d’après Crédit Logement/CSA.
Ainsi le nombre de prêts accordés reste inférieur de 32 % au niveau moyen des années 2016 à 2019.
Aussi n’est-il pas étonnant de constater que les ventes de logements anciens se font moins nombreuses, plus difficilement et dans de moins bonnes conditions qu’auparavant. D’ailleurs la pression sur les prix s’allège doucement et si le niveau des marges de négociation reste élevé, c’est principalement en raison des difficultés budgétaires et financières des candidats à un achat. Et les ventes restent inférieures de 22 % à leur niveau de 2019, avant la mise en œuvre de la stratégie du resserrement de l’accès au crédit décidée par la Banque de France !
Et comme l’économie française n’est pas au mieux de sa forme et devrait même se dégrader plus que prévu en réponse aux déséquilibres supplémentaires occasionnés par la guerre au Moyen-Orient, la question de la durabilité de la reprise du marché de l’ancien ne se pose même plus. En revanche, la porte de la morosité est grande ouverte.
Car avant le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient, les scénarios macroéconomiques et financiers de décembre 2025, puis ceux de janvier 2026 décrivaient déjà une économie française positionnée sur un sentier de croissance très modérée : sans récession certes, mais sans redémarrage annoncé non plus. Le PIB s’est enraciné sur des rythmes de faible croissance, sous les 1 % d’ici fin 2027 : entrainant le taux de chômage un peu en dessous de 8 % à partir de 2026, pour ne plus redescendre et finalement peser un peu plus sur le moral des ménages.
À retrouver sur le Journal de l’Agence : Immobilier : le rebond des prix se confirme, malgré une demande hésitante
Aussi et même si le rythme de l’inflation devait rester contenu sous le seuil des 2 % dans ces scénarii, le pouvoir d’achat restera médiocre (de l’ordre de 0.6 % par an en moyenne, de 2026 à 2027) en raison de la faiblesse des salaires réels et de la (très) probable compression des dépenses publiques.
Ainsi la confiance des ménages risque de se maintenir sous sa moyenne de longue période : les intentions d’achats immobiliers des ménages restant contenues, pesant sur le dynamisme de l’investissement immobilier mais aussi sur la consommation de biens durables qui l’accompagne très souvent.
Dans ce contexte, le maintien d’un taux d’épargne élevé va donc s’accompagner d’une demande des ménages peu dynamique, sans pouvoir apporter le soutien nécessaire à la croissance intérieure.
Et depuis le 28 février dernier, le paysage macro-financier s’est brouillé, un peu plus. Au plan macroéconomique, les conséquences du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient vont dans premier temps se faire ressentir sur le rythme de l’inflation : la raréfaction (relative) des produits pétroliers (fermeture du détroit d’Ormuz, destruction de capacités de production en Iran et dans l’ensemble du golfe Persique, …), même si elle ne paralyse l’économie européenne dans les mêmes proportions que la crise déclenchée par la Covid, va faire ressentir ses effets sur le niveau de l’inflation (avec d’ores et déjà, des augmentations de 10 % et plus sur les produits bitumineux utilisés pour l’étanchéité des constructions ou sur les matériaux à base d’aluminium).
Le risque très probable de voir la hausse des prix s’élever plus rapidement dans tous les pays de la zone euro et certainement au-delà de la cible des 2 % régulièrement rappelée par la BCE ne doit donc pas être négligé : même s’il est encore difficile de chiffrer l’impact, tout dépendant évidemment de la durée de la guerre et de son issue.
Mais quoiqu’il en soit, au niveau de l’économie française, un ralentissement de la croissance économique et une poussée inflationniste sont à attendre : la croissance du PIB sera très amputée de quelques (petits) dixièmes de point, le niveau du chômage s’élèvera donc plus rapidement que prévu dans les scénarii économiques du début de l’année et la hausse des prix retrouvera rapidement la cible des 2 %.
Aussi, le pouvoir d’achat annuel des ménages restera bien en-deçà du 0.6 % par an attendu (au début de l’année encore), de 2026 à 2027 : en espérant qu’il ne descende pas en 2026 sous le niveau constaté en 2025 (+ 0.1 %), pour y rester quelque temps !
En plus de tout cela, la crise qui s’est ouverte va peser sur la confiance des ménages (qui déjà ne réussit pas à s’élever au-dessus de sa moyenne de longue période).
Les intentions d’achats immobiliers vont en être affectés et l’activité des marchés va en pâtir : à coup sûr, les achats de logements anciens pour les ménages et l’activité du marché de rénovation énergétique/de l’amélioration-entretien des logements déjà pas très en forme.
La progression attendue en 2026 et 2027 du nombre de logements anciens achetés par les ménages n’aurait pas dû être très élevée d’après les scénarii d’avant la guerre au Moyen-Orient (en raison du rationnement du crédit imposé par la Banque de France, de l’ordre de seulement 2.5 % à 3.0 % par an et au mieux, après le redémarrage de 2025) : elle sera bien moindre, même si le risque de récession du marché peut encore être écarté (sauf si la guerre actuelle s’élargissait, évidemment).
En route pour les hausses de taux
Lors de sa réunion de début février 2026, le Conseil des gouverneurs de la BCE avait décidé de laisser inchangés ses taux d’intérêt directeurs : le taux de refinancement fixé en juin 2025 à 2.15 % devant rester à ce niveau au moins jusqu’à la réunion du Conseil des gouverneurs de mars 2026 (voire jusqu’à celle d’avril prochain) impliquant des décisions de politique monétaire.
En effet, selon les projections macroéconomiques de l’Eurosystème, le rythme de l’inflation totale de la zone euro ne devait que modérément reculer en 2026 et en 2027 pour se redresser dès 2028. Avec le risque de voir la hausse des prix s’élever plus rapidement au-delà de la cible des 2 % : car les faits générateurs de l’instabilité étaient déjà très nombreux (guerres commerciales, tensions géopolitiques en Europe, potentielle instabilité financière, …).
Aussi, dans un tel climat d’incertitude, la Présidente de la BCE a toujours estimé impossible de donner des indications précises sur la politique monétaire à mener.
Le scénario retenu au début de 2026 était donc celui du maintien du taux de refinancement de la BCE à 2.15 % durant toute l’année 2026. Puis dès l’été 2027, la BCE relèverait progressivement ses taux dans le contexte d’une remontée progressive du taux d’inflation et du raffermissement de la croissance économique dans la zone euro : le taux de refinancement aurait donc dû augmenter de 50 pdb en 2027, pour se stabiliser sur l’ensemble de l’année 2028.
Le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient a bouleversé ce scénario. La reprise de l’inflation et le risque de dépassement de la cible des 2 % devrait amener la BCE à relever ses taux plus rapidement que prévu : l’importance que le Conseil des gouverneurs attribuera aux conséquences macroéconomiques du ralentissement de la croissance dans la zone euro sera essentielle, à cet égard.
D’autant que les marchés boursiers et obligataires sont particulièrement malmenés depuis le 28 février, avec un risque non négligeable sur la stabilité du secteur bancaire et financier de la zone euro. Par exemple, dans le cas de la France, le taux des obligations d’État à 10 ans a repris près de 40 pdb depuis le 27 février : retrouvant son niveau moyen d’avril 2011.
Les conséquences à en attendre sur le coût de la dette publique ne doivent pas être négligées : ni d’ailleurs celles qui risquent de déstabiliser le financement budgétaire des programmes de PTZ et/ou d’éco-PTZ, par exemple, alors que le projet des 2 millions de logements construits de 2026 à 2030 voit tout juste le jour !
Les conditions de financement de l’économie ne vont donc pas s’améliorer à l’avenir et presque sûrement se dégrader, dans un environnement macroéconomique et financier au mieux médiocre : avec des primes de risque en augmentation et la fragilisation des emprunteurs pesant de plus en plus nettement sur la profitabilité des nouveaux engagements.
Dans ces conditions, l’amélioration des conditions de crédit à l’immobilier résidentiel constatée en 2025 cède maintenant la place à la remontée des taux d’intérêt, telle que constatée depuis le début de 2026. Avec une augmentation d’au moins 40 pdb entre le T4-2025 (3.14 %) et le T4-2026, finissant l’année à 3.55 %.
Puis dès le printemps 2027, ces taux encore augmenter : au moins au rythme de la remontée des taux de la BCE et de la persistance des tensions sur les marchés boursiers et obligataires et avec une hausse de 40 pdb entre le T4-2026 et le T4-2027.
La hausse des taux des crédits immobiliers est devant nous. Et on ne peut exclure des augmentation plus forte si la guerre s’enlisait au Moyen-Orient.
À retrouver sur le Journal de l’Agence : « La guerre en Ukraine : quelles conséquences sur l’immobilier résidentiel ? »,