Après le rebond observé en 2025, le marché immobilier ancien conserve une certaine stabilité au premier semestre 2026. D’après le réseau Century 21, les transactions ont progressé légèrement de 0,9 % sur les appartements tandis qu’elles ont reculé de 1 % pour les maisons. Les prix restent également orientés à la baisse, mais dans des proportions limitées : -0,5 % pour les appartements et -0,7 % pour les maisons.
Cette résistance s’explique notamment par un début d’année dynamique, rapidement freiné par le regain d’incertitudes économiques et géopolitiques. Le conflit en Iran, les tensions sur les prix de l’énergie et la remontée des anticipations de taux d’intérêt ont conduit de nombreux ménages à différer leur projet immobilier.
Pour autant, le réseau estime que le véritable enseignement du semestre se situe ailleurs : le marché change progressivement de visage.
Les primo-accédants reviennent, les secundo-accédants restent bloqués
Le retour des primo-accédants constitue l’un des faits marquants de ce début d’année. Ils représentent désormais 18,2 % des acquéreurs de maisons (+9,6 % sur un an) et 21,1 % des acheteurs d’appartements (+6 %).
Une nouvelle tendance confirmée par la Banque de France. Sur les 12 mois glissants, les primo-accédants représentent désormais près de 45 % des nouveaux crédits immobiliers, contre moins de 39 % pour les secundo-accédants. Il y a 6 ans, la situation était exactement inverse. « Non seulement les primo-accédants ont refait surface mais ils tirent le marché et prennent le leadership », souligne Charles Marinakis, président de Century 21 France.
Mais cette progression cache un phénomène préoccupant. « Si les primo-accédants pèsent davantage dans les statistiques, c’est aussi parce que les propriétaires déjà installés se font plus rares sur le marché. Or, ce sont eux qui faisaient tourner une grande partie de la chaîne immobilière », observe Charles Marinakis. Et pour cause, lorsqu’un ménage vendait pour acheter plus grand, changer de territoire ou adapter son logement à une nouvelle étape de vie, il libérait un bien et permettait à d’autres acquéreurs d’entrer à leur tour dans le marché.
Aujourd’hui, de nombreux propriétaires ayant acheté entre 2020 et 2022 bénéficient encore de crédits contractés à des taux proches de 1 %. Revendre actuellement pour acquérir un nouveau logement impliquerait de renoncer à ces conditions de financement particulièrement avantageuses et de souscrire un nouvel emprunt à un coût nettement supérieur.
A cela s’ajoutent d’autres freins : une valorisation parfois insuffisante du bien revendu, des frais d’acquisition élevés ou encore l’absence de dispositifs d’aide comparables à ceux destinés aux primo-accédants. Résultat, de nombreux ménages préfèrent différer leur projet immobilier.
Un marché moins fluide et des délais qui s’allongent
Cette moindre mobilité se traduit directement sur le fonctionnement du marché. Selon Century 21, les délais de vente continuent de progresser. Il faut désormais en moyenne 105 jours pour vendre une maison, contre 99 jours un an plus tôt, et 99 jours pour un appartement.
Les acquéreurs demeurent présents mais arbitrent davantage leurs décisions. Le coût du crédit, les travaux à prévoir, les performances énergétiques et les charges futures sont désormais systématiquement intégrés dans leurs calculs.
Autre constat : l’allongement de la durée de détention des logements. Alors que les propriétaires revendaient auparavant leur bien après environ 7 ans, ils le conservent désormais près de 10 ans en moyenne, réduisant mécaniquement la rotation du parc immobilier.
Des disparités régionales toujours plus marquées
En Ile-de-France, la correction des prix apparaît plus marquée qu’au niveau national. Hors Paris, les prix reculent de 2,6 % pour les maisons et de 3,9 % pour les appartements.
Quant aux transactions, elles baissent de -5,1 % pour les maisons, mais progressent de +1,7 % pour les appartements.
L’activité reste, quant à elle, contrastée selon les territoires. Les transactions progressent notamment dans certains départements comme les Yvelines (+15,5 % sur les appartements) ou le Val-d’Oise (+12,9 %), alors même que les prix poursuivent leur ajustement.
A Paris, où le prix moyen atteint désormais 9 483 €/m², l’activité reste globalement stable. En revanche, l’investissement locatif poursuit son recul et ne représente plus que 20,9 % des acquisitions, son plus faible niveau jamais enregistré selon Century 21. Une évolution qui pourrait accentuer les tensions déjà fortes sur l’offre locative dans la capitale.
En régions, les disparités sont encore plus frappantes. Sur les maisons, le Grand Est progresse de +11,2 % tandis que la Bretagne recule de -9,4 %. Sur les appartements, les Pays de la Loire bondissent de +12,6 % quand la Bretagne cède -9,2 %. Le marché immobilier s’affirme comme un marché profondément local, où les dynamiques nationales ne constituent qu’une toile de fond.
La fluidité du marché au cœur des enjeux
Le premier semestre 2026 confirme que le marché immobilier ancien reste solide, mais moins fluide. Si les primo-accédants retrouvent progressivement le chemin de l’accession, les secundo-accédants demeurent freinés par le coût du crédit, ce qui limite le renouvellement de l’offre.
Pour Charles Marinakis, la priorité n’est pas de soutenir artificiellement le marché, mais de préserver les conditions de son fonctionnement. « Nous n’avons pas besoin d’être aidés. Ce qu’il ne faut pas, c’est être empêchés. Ce qu’il faut préserver, ce sont des conditions normales d’accès au crédit et une inflation maîtrisée », conclut-il.