Une information générale sur l’absence des diagnostics ne suffit pas
L’affaire concernait la vente de l’usufruit d’un ensemble immobilier composé de neuf appartements, dont huit étaient déjà loués. Les parties avaient choisi de ne pas faire réaliser plusieurs diagnostics techniques, notamment ceux relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites et à l’installation électrique.
L’acte authentique précisait que ces diagnostics n’avaient pas été établis à la demande des parties et rappelait les conséquences juridiques de cette absence, notamment en matière de garantie des vices cachés. Pour la cour d’appel, ces mentions suffisaient à démontrer que le notaire avait rempli son devoir de conseil.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis. Elle estime que ces seules mentions ne permettent pas d’établir que le notaire a délivré une information complète et circonstanciée sur les risques de l’opération.
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Le notaire tenu d’un devoir de conseil adapté à la situation de l’acquéreur
Pour la Haute juridiction, le notaire ne devait pas seulement informer l’acquéreur des conséquences de l’absence de diagnostics au moment de la vente. Il devait également attirer son attention sur un risque bien précis : en devenant bailleur de plusieurs logements, il pouvait voir sa responsabilité engagée en cas de découverte d’amiante, de plomb, de parasites ou encore d’installations électriques non conformes.
Autrement dit, le devoir de conseil devait être adapté à la situation particulière de l’acquéreur, qui reprenait un immeuble déjà loué.
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Un rappel utile pour les professionnels de l’immobilier
Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que le devoir de conseil du notaire doit tenir compte des circonstances concrètes de l’opération et de la qualité de l’acquéreur. Une information générale sur les effets de l’absence de diagnostics ne suffit pas lorsque l’acquéreur est susceptible d’être confronté, en tant que bailleur, à des risques juridiques spécifiques.
Pour les professionnels de l’immobilier, cet arrêt souligne également l’importance d’apprécier les conséquences pratiques de l’absence de diagnostics dans le cadre d’une acquisition d’immeubles déjà loués. Au-delà de la vente elle-même, cette absence peut exposer le bailleur à voir sa responsabilité engagée, un risque qui doit être clairement identifié et expliqué en amont de l’opération.
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