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Les diagnostics peuvent décidément peser lourds dans la vente d’un bien. Pour les professionnels, c’est une raison de plus pour les communiquer au plus vite et éviter un retournement de situation toujours fâcheux pour les différentes parties ! Une affaire cocasse et une jurisprudence instructive, rapportée par Christophe Demay, co-fondateur d’Infodiag.
L’affaire est cocasse. Plus de deux mois après avoir signé une promesse de vente, un couple se rétracte. Les vendeurs leur réclament donc l’indemnité due en pareille circonstance, mais les acquéreurs rétorquent que les diagnostics immobiliers n’ont pas été transmis en temps et en heure. En témoigne le montant de l’affranchissement de l’enveloppe envoyée en recommandé.
Les faits : en juillet 2019, une promesse unilatérale de vente est signée pour une maison située dans le Centre-Val-de-la-Loire. Acquéreurs et vendeurs doivent passer devant le notaire dans les trois mois pour conclure la vente, mais quelques jours avant l’échéance, les acquéreurs se rétractent.
Pourquoi avoir attendu aussi longtemps ? Parce que les diagnostics immobiliers ne leur ont pas été transmis en temps et en heure, selon eux. La promesse de vente leur a été bien adressée dès juillet 2019 en recommandé, mais sans les précieux diagnostics immobiliers en annexe. En témoigne le montant de l’affranchissement et le poids de l’enveloppe : bien trop légère pour une enveloppe censée contenir plusieurs dizaines de pages d’annexes. Après constatation d’huissier, « le poids des diagnostics devant figurer en annexe à la promesse de vente était supérieur au poids de la seule promesse de vente accompagné de son courrier d’envoi ».
La démonstration a convaincu la cour d’appel d’Orléans qui retient que la promesse de vente transmise aux acquéreurs par courrier ne comptait pas les annexes, et tout particulièrement les diagnostics immobiliers. Ceux-ci ne seront transmis aux acquéreurs que fin septembre 2019. Que la promesse vente évoque les diagnostics reste insuffisant : « La simple référence dans la promesse de vente à ces diagnostics n’est en effet pas de nature de pallier l’absence de communication aux acquéreurs. »
D’autant que ces diagnostics se révèlent essentiels dans cette histoire. Selon l’arrêt, ils sont une cause déterminante du renoncement des acquéreurs. Ceux-ci expliqueront ne pas réaliser la vente « en raison de nombreux défauts du bien immobilier que les promettants n’avaient pas porté à leur connaissance, et qui résultaient de la lecture des différents diagnostics immobiliers communiqués au cours du mois de septembre 2019 ». En vrac, l’arrêt énumère un diagnostic amiante positif, une chaudière ne fonctionnant pas lors de la visite du diagnostiqueur, un chauffe-eau non raccordé, des anomalies électriques…
Le renoncement des acquéreurs survenu dans un délai de dix jours après réception des diagnostics, est considéré comme légitime aux yeux de la cours d’appel. « En raison de l’exercice du droit de rétractation, les bénéficiaires de la promesse ne sont redevables d’aucune indemnité d’immobilisation au promettant. »
La cour d’appel infirme donc totalement le jugement rendu en première instance qui avait octroyé aux vendeurs 17.800 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente. Elle retient également la responsabilité du notaire qui « n’a pas notifié les annexes de la promesse de vente lors de la notification de celle-ci aux bénéficiaires de la promesse ».
Les diagnostics étant la motivation du renoncement, la vente aurait sans doute avorté si les acquéreurs avaient eu connaissance plus tôt du Dossier de diagnostic technique (DDT), mais au moins ce renoncement aurait été moins tardif. Les vendeurs –qui parviendront finalement à vendre le bien un an plus tard- ont donc perdu deux mois. La condamnation du notaire reste donc limitée au préjudice moral à hauteur de 1.500 euros.
Cour d’appel d’Orléans, 24 avril 2025, RG n° 22/02695.
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