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Face à une crise du logement qui fragilise l’accession à la propriété, de nouveaux modèles émergent pour redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages. En dissociant le foncier du bâti, certains dispositifs rebattent les cartes de l’acquisition. Sophie Droller-Bolela décrypte les ressorts de cette évolution et s’interroge sur une question de fond : assistons-nous à une simple réponse conjoncturelle ou à une transformation durable de notre conception de la propriété immobilière ?
Et si l’accession devait nécessairement passer par un droit d’usage progressif ? Telle est la question que nous pouvons nous poser aujourd’hui. Jusqu’ici l’accès à la propriété était absolu empreint de toutes les composantes attachées à sa nature. Cependant, la crise du logement, de l’immobilier remet en cause profondément le modèle en question.
Les praticiens de l’accession ont donc dû revoir le modèle traditionnel et puiser dans des régimes anciens pour offrir une solution. Tout a concouru au développement du modèle de dissociation du foncier et du bâti appliqué au logement : hausse des taux d’intérêt (taux moyen du crédit neuf à 3,18 %), explosion des coûts de construction (recul des mises en chantier -17,9 % sur une année), raréfaction du foncier disponible, durcissement des conditions d’octroi du crédit. Conséquence directe : l’exclusion d’une partie de la population française de l’achat immobilier.
Le sujet pour les professionnels de la transaction s’est nové. On ne cherche plus à vendre mais plutôt à recréer artificiellement la solvabilité. Les processus sont bouleversés, marquant une véritable transformation de la conception même de la propriété immobilière.
Le modèle ancien devient donc réservé à une tranche de la population qu’on qualifiera de la plus solide financièrement. Les autres auront accès à un droit de propriété particulier, qualifié par certain de droit d’usage temporaire.
L’acquéreur n’achète plus la pleine propriété mais des droits réels attachés à cette dernière. Le terrain d’assiette devient donc un réel outil de régulation économique afin de faire baisser le prix d’acquisition des logements.
Deux modèles économiques illustrent cette évolution : le bail réel solidaire développé et porté par les organismes de foncier solidaire (OFS) et un mécanisme privé nommé Neoproprio.
Ces deux systèmes poursuivent un objectif commun : permettre à des ménages exclus du marché classique d’accéder malgré tout à la propriété. Pourtant, leur philosophie, leurs acteurs et leurs conséquences patrimoniales diffèrent profondément.
Dès lors, une question se pose : la dissociation entre le foncier et le bâti constitue-t-elle simplement un outil temporaire de solvabilisation des ménages ou marque-t-elle une transformation durable de notre rapport à la propriété immobilière ?
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Le constat est simple, la France est attentiste à plusieurs niveaux, reprise des constructions dans des conditions économiques optimum, stabilisation des taux bancaires et volume des transactions immobilières. La conséquence directe de ce paramètre est la réduction de la capacité d’emprunt des ménages, la multiplication des efforts portés par la promotion immobilière (prise en charge d’une part des crédits bancaires, baisse des prix…).
Malgré cette conjoncture, les prix de l’immobilier restent haussiers dans les zones tendues bien que le ralentissement des transactions soit un fait. Les biens mis sur le marché souffrent de l’inflation législatives, de la multiplication des contraintes réglementaires poussant les propriétaires à soit les abandonner en attendant que le vent tourne ou encore à les brader. Brader son logement n’est pas la solution puisque les contraintes juridiques environnementales se reportent sur l’acquéreur qui peine à trouver son crédit.
Développés depuis de nombreuses années mais revisité à chaque Loi de Finances, les dispositifs d’aide à l’accession pour une partie de la population tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le PSLA ou encore certaines aides locales recherchent à atténuer partiellement cette difficulté, mais ils ne suffisent plus à compenser l’augmentation globale du coût d’acquisition.
L’étau se resserre sur le potentiel acquéreur à tel point que le législateur pense à intégrer dans l’instruction des dossiers emprunteur une notion chère au domaine du logement social « le reste à vire ». La prise en compte des marges financières dont dispose un emprunteur pour faire face à ses dépenses courantes peut avoir un effet positif comme négatif sur la situation de ce dernier.
Cependant, dans une telle conjoncture, il ressort un résultat immédiat : trop de ménages se retrouvent exclus du marché alors qu’ils pouvaient il y a encore quelques années accéder à la propriété. Ceux qui en souffrent le plus font partie de la classe moyenne ou sont primo-accédants. En effet, malgré la présence de revenus stables, ils ne parviennent plus à réunir les conditions nécessaires à l’obtention d’un financement suffisant pour acquérir un logement dans les secteurs où ils travaillent et vivent.
Nous assistons donc à une crise de solvabilité que les acteurs du logement cherchent à limiter en développant de nouveau mécanisme pour diminuer artificiellement le prix d’acquisition des logements. C’est dans ce contexte que la dissociation entre le foncier et le bâti réapparaît comme un outil particulièrement attractif.
L’idée est juridiquement simple : retirer temporairement ou durablement le coût du terrain du prix payé par l’acquéreur afin de réduire le montant du financement nécessaire à l’acquisition.
Autrement dit, l’objectif n’est plus nécessairement de devenir immédiatement propriétaire à 100 %, mais de pouvoir accéder à un droit d’usage sécurisé dans des conditions financières supportables.
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Cette dissociation des droits réels immobiliers n’est pas une invention récente du droit immobilier contemporain. Le législateur français a développé différents mécanismes permettant de dissocier la propriété du sol de celle des constructions édifiées dessus.
Le bail emphytéotique, le bail à construction ou encore certains montages en démembrement reposent déjà sur cette logique juridique consistant à attribuer à une personne des droits réels immobiliers sur un immeuble sans pour autant lui transférer la pleine propriété du bien. Cependant, ces mécanismes particulièrement techniques sont restés réservés à certaines opérations spécifiques, notamment dans les opérations immobilières impliquant les personnes publiques comme les EPF ou encore des institutionnels privés.
La crise actuelle du logement leur donne aujourd’hui une nouvelle dimension.
En effet, une telle dissociation présente un avantage économique certain et immédiat en permettant de réduire significativement le coût d’acquisition initial du logement en retirant du prix de vente la valeur du terrain, particulièrement importante dans les zones tendues.
Cependant, derrière cet avantage économique se cache également une évolution plus profonde de la philosophie de l’accession.
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La question que l’on peut se poser c’est celle du poids du foncier dans cette conception. Nous continuons à penser la propriété comme un bloc indivisible : le foncier et le bâti réunis dans une même logique patrimoniale. Le foncier demeure-t-il l’expression d’un attachement presque féodal à la terre, historiquement perçue comme le principal marqueur de richesse et de puissance patrimoniale ?
Fort est de constaté que la propriété telle que présentée aujourd’hui, devient progressivement une propriété « fonctionnelle ». Le logement en se transformant par ce mécanisme devient un outil d’usage et de stabilité plus qu’un outil de valorisation. Cette évolution forcée peut expliquer le développement parallèle de plusieurs modèles reposant sur cette logique de dissociation, avec toutefois des philosophies très différentes selon qu’ils relèvent d’une logique sociale, publique ou plus libérale et privée.
Le bail réel solidaire (BRS) illustre parfaitement la première approche. À l’inverse, des modèles privés plus récents comme Neoproprio développent une vision plus progressive et plus flexible de la propriété immobilière.
La valeur d’un bien réside-t-elle nécessairement dans la seule propriété du sol ? Ne pouvons-nous pas penser que la richesse réside réellement dans l’usage, la stabilité résidentielle et la capacité d’accéder à un logement dans des conditions économiquement soutenables ?
À lire aussi : Terres, vignes, forêts : quels sont les prix du marché foncier rural en France ?
Références
1 note économique publiée par la FPI le 12 mai 2026
2 note économique publiée par la FPI le 12 mai 2026
3 Fondée par Xavier Lépine et Olivier Ramé
4 Proposition de loi retirée fin avril 2026
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