Prix des logements : le retour de la « grande peur » ?

Depuis de nombreuses années, la France ne construit plus suffisamment de logements pour répondre à la demande des ménages. Il en manque actuellement près de 1.5 million d’unités, suivant par exemple l’estimation du Ministère en charge du Logement (« Construction de logements : partout, beaucoup, pendant longtemps ! », Journal de l’Agence, 2 septembre 2025). D’ailleurs, en l’absence de volonté publique et des moyens nécessaires, le déficit s’est accru de près de 45 % (650 000 logements) depuis 2012.

Le déficit qui s’est ainsi créé est tout, sauf négligeable. Car les conséquences d’une offre de logements insuffisante sont nombreuses et destructrices pour l’ensemble de l’économie et la société : renforcement des tendances à l’éviction des ménages modestes des espaces urbains centraux, aggravation des difficultés d’accès à un logement, amplification et dégradation des situations d’hébergement forcé, aggravation de la suroccupation des logements, accentuation du mal logement, … Sans oublier le dérèglement des mécanismes de formation des prix (et des loyers) !

Aussi à l’approche des élections présidentielle et législatives, la question des prix des logements va (très) probablement prendre place parmi les propositions des candidats sur les orientations de leur politique du logement : ne serait-ce que pour faire porter au niveau de prix « devenus insupportables » la responsabilité d’une situation devenue incontrôlable après tant d’années (et dont peu veulent s’encombrer) et s’affranchir d’une recherche de solutions ! Déjà par le passé une telle approche a été fréquemment retenue. Comme lorsque la Banque de France décidait de la mise en œuvre d’un rationnement de l’accès au crédit (la « recommandation » du HCSF) afin d’enclencher une baisse générale et salvatrice des prix censée permettre l’amélioration de la capacité d’achat des ménages et un moindre recours à l’endettement : la baisse des prix n’eut jamais lieu, mais l’activité des marchés immobiliers a dévissé. Plus récemment, des collectivités locales voudraient faire baisser de 20 % les prix pour faire revenir les investisseurs : comme en son temps la « déflation Laval » (juillet 1935) avait laissé croire qu’en abaissant les coûts de production, elle permettrait de rétablir la compétitivité de l’économie et de relancer la machine économique ! Sans oublier que depuis plusieurs années, la « chasse » aux résidences secondaires et aux logements vacants s’est intensifiée « puisqu’elles » seraient responsables du niveau de prix ne permettant plus à la demande locale de s’exprimer.

Mais entretenir cette « grande peur » ne permettra pas d’augmenter le niveau de l’offre de logements. Sans un relèvement significatif et durable du nombre de logements commencés (« Construction : un plan de relance à 2 millions de logements ? », Journal de l’Agence, 19 février 2026), la question du niveau des prix va perdurer.

Car sur des marchés de pénurie, la sélection des acheteurs par les prix s’accompagne presque sûrement de la pratique des surenchères entre les candidats à un achat et donc, de l’éviction de ceux qui ne peuvent concourir.

Prix des logements et attractivité des territoires

Pourtant dans les faits, si les situations de pénurie constatées partout sur le territoire permettent de comprendre les évolutions des prix, une analyse photographique de leurs niveaux détaillée sur les villes de plus de 40 000 habitants (Les Prix Immobilers, janvier 2026) est nécessaire pour mettre en exergue les diversités géographiques et sociales afférentes, avant de tirer des conclusions opérationnelles.

Car les prix des logements dépendent évidemment de l’attractivité des territoires, donc en première analyse des « possibilités économiques » offertes (trouver un emploi, faire évoluer sa carrière, développer son entreprise, …). Mais l’attractivité doit aussi tenir compte du cadre de vie : donc de la capacité d’un territoire à offrir un environnement de vie propice à l’épanouissement des personnes (tranquillité, sécurité, proximité de la nature, cadre de vie urbain et paysager, transports et accessibilité, mais aussi et bien qu’à un niveau moindre, offre culturelle, offre commerciale et/ou artisanale, qualité des équipements collectifs).

Certes, des programmes d’investissements publics structurants peuvent influer sur les choix de la demande : en faisant par exemple (re)naître des pôles urbains contribuant au redessinage de l’espace public. Mais cela ne remettra pas fondamentalement en cause l’importance des déterminants actuels de l’attractivité territoriale.

Cependant, la prise en compte de cette attractivité territoriale peut (largement) expliquer pourquoi le franchissement du périphérique parisien se trouve associé à une nette diminution des prix des logements anciens. Entre Paris (en janvier 2026, plus de 10 500 €/m² d’après Les Prix Immobiliers) et Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret ou Vincennes, la différence de prix au m² est de l’ordre de 12.5 % : passer le périphérique a bien un prix ! Evidemment, il n’aurait pas fallu se tromper puisque Neuilly sur Seine est un peu plus chère que Paris … Et surtout si la Seine avait été franchie, à Asnières, à Courbevoie ou à Suresnes, la différence de prix serait de plus de 35 %. Elle est même de plus de 50 % au-delà de La Défense, à Colombes ou à Nanterre.

On pourra trouver de la logique à ces différences de prix dans une région parisienne où domine une pénurie parfois (souvent ?) alimentée par des décisions publiques locales (limiter l’extension du parc de logements pour remplir les obligations de la loi SRU) ou nationales. Mais il est plus intéressant de remarquer que des grandes villes de Province très correctement notées du point de vue de l’attractivité territoriale (et mieux notées que beaucoup des communes situées au-delà du périphérique parisien) ne sont guère plus chères que Nanterre ou Colombes : comme, par exemple, Aix-en-Provence, Bordeaux ou Lyon. Alors que Bayonne et Caluire-et-Cuire sont aux prix de Saint Denis ; Strasbourg et Rennes sont aux prix de Créteil ou Sartrouville…

On devrait alors conclure que la région parisienne est « hors de prix ». Il faudrait pourtant remarquer que passer de Bordeaux à Mérignac ou à Pessac correspond à une baisse de prix de 20 %, donc supérieure à celle du franchissement du périphérique. Alors que le passage de Lille à Roubaix ou Villeneuve-d’Ascq (– 30 %) est comparable au franchissement de la Seine à Asnières ou Suresnes, par exemple. Alors qu’abandonner Lyon pour acheter à Villeurbanne fait économiser près de 25 %, sans même avoir à s’aventurer à Vaulx en Velin ! Et qu’en outre ces grandes villes de Province, ces métropoles si choyées pas les politiques publiques depuis 2012 sont « hors de prix » lorsqu’on les compare aux prix moyens pratiqués dans des villes telles Bourges, Charleville-Mézières, Mulhouse ou Tarbes à 1 700 €/m² ; et encore plus à Chateauroux ou Saint-Quentin, à moins de 1500 €/m². Sans même imaginer acheter dans des petites communes de départements à dominante rurale comme l’Ariège, la Haute Saône, l’Orne, les Vosges ou l’Yonne qui s’affichent à 1 400 €/m² ; voire dans la Creuse, la Haute Marne, l’Indre ou la Meuse à 1 250 €/m². Et pourtant la qualité de la vie y est souvent meilleure dans ces départements que dans nombre de communes de la région parisienne ou de la banlieue lyonnaise.

Des prix relatifs assez comparables d’une région à l’autre

Il est dans ces conditions intéressant de rappeler que le prix d’un logement n’a guère de sens dans l’absolu, mais qu’il importe plutôt de le rapprocher des revenus des clientèles qui se présentent pour l’acquérir : leur demande « solvable » en fait, puisque potentiellement tous les candidats à un achat immobilier à Paris ou en proche banlieue aimeraient certainement acquérir un bien avenue de Breteuil .

Et là, on ne peut que constater que le prix relatif d’un bien en accession à la propriété, par exemple, et mesuré par le rapport entre le coût de l’achat (soit le prix du logement accru du coût des garanties et des assurances, des droits et taxes, des frais de notaire et des intermédiaires, …) et l’ensemble des revenus courants des acquéreurs, est de l’ordre de 5.1 années de revenus, France entière : et de « seulement » 2.5 années de revenus si on observe le marché de l’investissement locatif privé ou celui des résidences secondaires.

Des différences de coût relatif se constatent alors entre les régions. Sans surprise, le coût est le plus élevé (de l’ordre de 5.5 années de revenus) en Alsace, en Ile de France et en PACA ; et encore à 5.2 années de revenus (un écart de coût relatif de « seulement » 5 %) dans les régions du littoral atlantique, en Languedoc-Rousillon et en Rhône-Alpes. Ailleurs, le coût relatif est de l’ordre de 4.5 années de revenus, pour un écart de coût relatif de l’ordre de 17.5 % par rapport aux 3 premières régions. Mais il s’établit à 3.9 années de revenus dans les 2 régions les moins chères, la Franche-Comté et le Limousin : dans ces régions, les prix n’excédent guère les 2 000 €/m² dans la plupart des villes, exceptions faite de Besançon à 2 400 €/m².

Avec finalement des écarts de coût relatif modéré et dépassant rarement les 15 %. Il semble donc illusoire de considérer qu’il est financièrement plus facile de se loger dans les petites villes de Province que dans les grandes villes où la pression de la demande serait plus forte qu’ailleurs : le coût relatif y est comparable.

Ce constat est cependant sans surprise. Car même si les différences de prix sont notables entre les régions les plus dynamiques du point de vue économique et celles où l’attractivité économique est moindre, elles ne font que refléter les inégalités sociales et économiques, ainsi que celles qui se constatent dans la diffusion des équipements collectifs (transports, équipements médicaux, culturels et administratifs) et l’accès aux services publics. Elles révèlent aussi les facilités de circulation des personnes, à l’intérieur des espaces et entre les territoires. Aussi, on constate presque toujours que les niveaux des prix sont étroitement corrélés au niveau des revenus des acheteurs en réponse aux orientations des politiques publiques nationales et/ou locales favorisant les espaces métropolitains qui loin de mettre en œuvre l’égalité des territoires facilitent le développement de la gentrification et de l’exclusion économique et sociale : l’accès aux espaces convoités nécessite alors un effort financier d’autant plus élevé que les biens sont idéalement situés. Puisque faute d’un aménagement du territoire que les politiques publiques ont remisé depuis nombre d’années et qui permettrait de traiter d’une façon équilibrée tous les « territoires de la République », les inégalités demeurent même si a priori l’attractivité territoriale pourrait être comparable entre un grand nombre de territoires.

Bien sûr, la hiérarchie des prix à l’intérieur des espaces laisse aussi ressortir des différences entre les zones les plus convoitées, les « triangles d’or », et le reste d’un marché local, même lorsque les valeurs se situent nettement au-dessus de la moyenne (locale ou nationale) : il y aura toujours des biens de qualité supérieure, des vues dégagées ou exceptionnelles, des proximités de commerces, … à Brest, à Marseille, à Mulhouse, à Toulouse comme à Paris.

Des évolutions remarquables sur longue période

Pour autant, les évolutions des prix des appartements anciens constatées sur longue période (d’après Les Prix Immobiliers) restent différentes entre les villes. Depuis 2011, les prix au m² n’ont pas progressé plus vite de l’indice des prix à la consommation (+ 1.8 % par an en moyenne, d’après l’Insee) dans 48 % des villes de plus de 40 000 habitants : la hausse ayant été inférieure à celle du revenu disponible des ménages (+ 2.8 % par an, d’après l’Insee) dans 88 % des villes (dont Paris, avec une hausse légèrement supérieure à celle de l’inflation).

Autant dire que le coût relatif des logements anciens acquis par les ménages n’a pas vraiment « dérapé » depuis près de vingt années (comme l’Observatoire du Financement du Logement /CSA/ le constate). Ce qui se vérifie aussi sur très longue période, lorsqu’on observe le « prix relatif » mesuré au niveau macroéconomique, France entière : depuis le milieu des années 2000, par exemple, le prix des logements anciens déflaté par le revenu disponible des ménages n’a guère montré une tendance haussière affirmée, tout au plus peut-on contater des périodes d’augmentation associée à une expansion rapide des achats (+ 9 % entre 2014 et 2021) ; mais une hausse suivie d’un recul rapide du « prix relatif » (– 15 % entre 2021 et 2026) associée à la dépression du marché ; et laissant ressortir, au total, une quasi-stabilité entre 2005 et 2026. En outre si on tient compte de l’évolution des conditions de crédit (taux et durées, notamment), comme cela s’impose logiquement pour un marché sur lequel 9 achats sur 10 se font en recourant au crédit, le « prix relatif » d’un logement ancien est descendu au plus bas en 2026 : un de ses niveaux les plus faibles de ces 60 dernières années, bien en deçà des sommets atteints au début des années 80, voire durant les années de la « réunification » allemande, lorsque la France avait choisi de l’accompagner financièrement, quitte à en faire supporter le prix par les ménages français.

Il paraît donc difficle, aujourd’hui comme hier d’ailleurs, d’affirmer que les prix des logements affichent des niveaux trop élevés et seraient à l’origine de cette crise de l’accès au logement que les pouvoirs publics ne réussisent plus à maitriser, depuis tant d’années.

Certes, dans certaines villes (12 % des plus de 40 000 habitants), les prix au m² ont progressé plus rapidement que le revenu disponible des ménages (+ 2.8 % par an, en moyenne) : comme cela a été constaté, par exemple, sur Angers (+ 3.6 %), Brest (+ 3.5 %) ou Rennes (+ 3.2 %) pour ne prendre que les plus grandes des villes observées. Dans tous les cas, le développement du marché et de ses prix a été rendu possible par une arrivée de nouvelles clientèles encouragée par les décideurs publics locaux et/ou le développement/la modernisation d’équipements collectifs structurants ; elle s’est accompagnée d’une gentrification avec le renouvellement des acheteurs et donc l’alimentation d’une dynamique des valeurs inconnue jusqu’alors sur le territoire ; et elle s’est inscrite sur des territoires où l’offre nouvelle n’a pas été suffisante au plan quantitatif pour faire face à une forte pression de la demande.

Et finalement, le constat qui s’impose reste celui d’une évolution de prix contenue, en longue période. De ce fait, il serait inopportun de faire porter au prix la responsabilité d’une crise qui relève plutôt d’une pénurie générale de logements disponibles.

Et l’argument d’un niveau devenu insupportable est aussi fragile, sauf à poser comme préalable la nécessité de baisser de 20 % les prix des logements pour mettre en place un puissant transfert de richesses au détriment des ménages…