En tant qu’agent immobilier, vous exercez sur un territoire que vous connaissez, où votre réputation se construit transaction
après transaction. Maîtriser votre devoir de conseil est votre meilleur atout : c’est un gage de confiance qui vous différencie, alors qu’un défaut d’information engage votre responsabilité et fragilise durablement votre image.
Le code de déontologie (1) précise que toute information déterminante pour l’une des parties dont vous avez connaissance doit être communiquée. La difficulté est que les juges ont à plusieurs reprises retenu la responsabilité de professionnels pour des informations qu’ils n’avaient pas, mais qu’ils auraient dû avoir, eu égard à leur statut et à leur connaissance du terrain. Ce que la jurisprudence dessine progressivement, c’est finalement une triple exigence :
– obtenir et délivrer toutes les informations utiles ;
– approfondir ses recherches dès qu’un doute apparaît, quitte à mandater un professionnel compétent (travaux non déclarés, vices apparents, doute sur une potentielle perte des facultés mentales d’une personne…) ;
– s’intéresser à tout ce qui peut affecter l’opération (projets d’aménagement, type de construction particulière…). Les décisions suivantes illustrent concrètement où se situe la limite.
Obtenir et délivrer toutes les informations utiles à l’opération
L’agent immobilier doit rester proactif afin de garantir une transparence totale lors de la transaction.
Pour cela, il est tenu de constituer un dossier exhaustif sur l’opération, en réunissant toutes les pièces utiles (titre de propriété, documents loi ALUR le cas échéant, diagnostics techniques, justificatifs des travaux des 10 dernières années avec factures et garanties, etc.) et en posant le maximum de questions au propriétaire sur des éléments qu’il a pu omettre de délivrer (existence d’une servitude, plainte d’un voisin, etc.).
Si une zone d’ombre subsiste, l’agent doit mener des investigations supplémentaires, interroger davantage le propriétaire et solliciter l’intervention de professionnels qualifiés. Il doit impérativement approfondir ses recherches dès lors qu’il constate une anomalie, qu’il s’agisse :
– d’un désordre physique apparent lors de la visite du bien ;
– d’un élément troublant figurant sur un document (comme la mention d’une plainte du voisinage concernant une terrasse, par
exemple) ou apporté par le client ou un tiers.
Les tribunaux sanctionnent régulièrement les professionnels qui manquent à ce devoir de vérification.
En présence d’infiltrations visibles sur une façade et de menuiseries en mauvais état, les juges ont considéré que l’agent aurait dû soupçonner un défaut d’étanchéité et approfondir ses recherches (Cass. 21.12.2023, n° 22-20.045).
De même, un agent qui relaie sans vérification les affirmations du vendeur sur l’entretien régulier d’une toiture engage sa responsabilité si des désordres apparaissent après la vente : il doit exiger des justificatifs, ou alerter expressément l’acquéreur sur l’incertitude (Cass. 13.11.2025, n° 23-18.899).
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Accompagnez-vous de professionnels
En cas de doute ou de constat de vices apparents, il est en effet recommandé de faire appel à un autre professionnel (diagnostiqueur, bureau d’études, etc.). La jurisprudence se montre généralement plus clémente envers l’agent qui a pris soin de s’appuyer sur un avis expert.
Par exemple, les juges ont écarté la responsabilité de l’agent, dès lors que, en présence de lézardes sur un mur, ni les diagnostiqueurs, ni le bureau d’études n’avaient détecté le désordre structurel sous-jacent. Il a été jugé qu’on ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir été plus loin (Cass. 21.12.2023, n° 22-21.518). Même logique pour un rez-de-chaussée non conforme aux règles d’urbanisme : le bien ayant été vendu à deux reprises depuis sa construction, les notaires lors de chaque transaction ne s’étaient pas attardés sur ce détail. En l’absence d’indice apparent et sans projet connu de l’acquéreur, aucune faute n’a été retenue (Cass. 13.07. 2022, n° 20-21.293).
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Attention toutefois, la présence de diagnostics ne dispense pas l’agent d’être vigilant.
Il doit connaître le bien qu’il propose à la vente, y compris ses spécificités techniques. Ainsi, il a été jugé qu’un professionnel ne pouvait ignorer la présence probable d’amiante dans un bâtiment de type « Mondial Pratic », dont la composition est notoire (Cass. 16.03. 2023, n° 21- 25.082), et ce même en présence d’un diagnostic amiante négatif.
En cas de litige, les juges examinent l’implication de chaque intervenant. Ainsi, même si les diagnostiqueurs ou les experts du bâtiment sont plus qualifiés pour identifier les vices d’une construction, l’agent immobilier doit faire preuve de vigilance et conserver un regard critique pour déceler d’éventuelles anomalies.
Au moindre doute, la meilleure démarche consiste à relever le problème, à exiger des précisions et à mandater des experts. Ignorer l’anomalie est un mauvais calcul : le désordre finira souvent par ressurgir à terme, avec un coût financier bien plus élevé pour toutes les parties.
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La connaissance du bien et de son environnement
L’agent doit par ailleurs connaître les projets se trouvant dans le secteur : informer les acquéreurs d’un projet de rocade connu dans le secteur relève du devoir de conseil, même en l’absence de demande de leur part (Cass. 9.01.2019, n° 18-10.245).
Concrètement, notez systématiquement tout désordre constaté lors de vos visites, exigez des justificatifs pour toute affirmation technique du vendeur, et n’hésitez pas à mandater un professionnel dès qu’un doute apparaît. Veillez également à tracer chaque échange par écrit. Sur un petit territoire, vous avez un avantage : vous connaissez les biens, les quartiers, les projets locaux.
Cette connaissance renforce votre obligation. Aux yeux de vos clients, elle fait de vous un professionnel irremplaçable. C’est
précisément cette expertise de terrain, bien documentée et bien transmise, qui transforme votre devoir de conseil en véritable signature professionnelle.
1) Article 8 du décret n°2015-1090
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