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Quelles limites au devoir de conseil de l’agent immobilier ?

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Si l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil l’obligeant à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, ce devoir est délimité par le champ de ses compétences, lesquelles n’incluent pas les aspects relatifs à la fiscalité de l’opération.

limites au devoir de conseil agent immobilier
D’une part, la limite du devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier est son champ de compétence qui n’inclut pas les aspects fiscaux. D’autre part, l’agent immobilier ne peut revendiquer l’application de la clause pénale sans prouver une faute du mandant qui ne peut pas être le simple refus de signer un compromis.

1) Sur le devoir de conseil et d’information en matière de fiscalité

Si l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil l’obligeant à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, ce devoir est délimité par le champ de ses compétences, lesquelles n’incluent pas les aspects relatifs à la fiscalité de l’opération.

Il n’est pas établi que l’agent aurait indiqué que l’opération serait exempte de taxation de la plus-value, que le mandant aurait sollicité l’agent sur cet aspect, ou encore que l’absence d’imposition conditionnait le consentement du mandant, au demeurant assisté d’un notaire.

Aucun manquement de l’agent de nature à vicier le consentement du mandant n’est donc caractérisé, de sorte que la demande de nullité du mandat doit être rejetée.

2) Sur l’application de la clause pénale

Pour mémoire, l’article 6 la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 1217 et 1231-1 du code civil ont vocation à s’appliquer dans les conditions qui suivent.

Toute commission ou somme d’argent quelconque n’est due à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Tant que la vente n’est pas devenue parfaite, le mandant peut renoncer à l’opération. L’agent immobilier n’aura dans ce cas droit à aucune rémunération. En revanche, il pourra obtenir des dommages et intérêts en cas de faute soit du tiers acquéreur, soit du mandant, ayant fait échouer l’opération.

La faute du mandant ne peut être le simple refus de signer la promesse, même aux conditions prévues au mandat.

En l’espèce, le simple fait pour le mandant d’avoir refusé de signer le compromis, même aux conditions prévues par le mandat, est insuffisant pour caractériser une faute du mandant.

En l’absence de faute caractérisée à l’encontre du mandant, l’action indemnitaire de l’agent doit être rejetée, la stipulation d’une clause pénale dans le mandat n’étant pas de nature à dispenser l’agent de la démonstration de l’existence d’une faute du mandant.

Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 23 Mai 2023 n°21/01979

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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