Vente d’un local commercial : pas d’honoraires d’agence pour un locataire qui exerce son droit de préférence

Depuis la loi dite Pinel du 18 juin 2014 l’article L.145-46-1 du code de commerce prévoit que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit, avant toute cession à un tiers, notifier au locataire son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de la vente.

Ce droit de préférence, calqué sur celui du droit de préemption du locataire d’habitation, tant dans la forme que dans ses délais, est ouvert au preneur à bail commercial du seul fait de la vente du local exploité, indépendamment de tout congé.

Droit de préférence : le locataire doit-il payer les honoraires d’agence ?

En matière de préemption du locataire d’habitation, la jurisprudence affirme de manière constante depuis 1988 que l’agent immobilier ne peut percevoir d’honoraires lorsque le locataire se contente d’exercer son droit prévu par l’article 15 de la loi de 1989 pour acquérir le logement qu’il occupe. Elle considère notamment que l’exercice de ce droit ne constitue par une entremise au sens de la loi dite Hoguet qui permet à l’intermédiaire immobilier d’exiger une rémunération.

Encore récemment la cour d’appel de Douai, saisie sur renvoi, a confirmé cette position.

Elle va même plus loin en refusant cette rémunération quand bien même l’intervention de l’intermédiaire avait été déterminante dans la finalisation de la vente et ne s’était pas limitée à la présentation d’une offre aux locataires. Dès lors, si le locataire s’est malgré cela acquitté du prix de vente comprenant des honoraires, il est fondé à agir en répétition de l’indu (remboursement) à l’encontre de l’agent immobilier.

Cependant, en matière d’exercice de son droit de préférence par le locataire commercial, la Cour d’appel de Paris a jugé de manière originale et intéressante dans un arrêt du 10 janvier 2025 que « si les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public, l’obligation de notifier une offre de vente qui n’inclut pas d’honoraires de négociation n’est pas incluse dans ces dispositions et il convient de considérer que les parties peuvent y déroger, sous réserve d’un accord sans confusion dans l’esprit des parties ».

Pour les juges parisiens il convenait donc de considérer que c’est d’un commun accord, et sans confusion dans leurs esprits, que les parties ont dérogé à la règle jurisprudentielle précitée selon laquelle le bailleur devait notifier au preneur une offre de vente qui n’incluait pas des honoraires de négociation.

Pour les juges en l’espèce le preneur avait donné son accord pour le prix proposé sans solliciter que soit déduit la somme de 78 660 € correspondant aux honoraires de négociation (charge vendeur ici), il ne peut donc solliciter le remboursement de ce montant postérieurement à la vente.

Un locataire peut obtenir le remboursement des honoraires indûment payés

La Cour de cassation censure finalement cette analyse parisienne dans un arrêt du 1^er octobre 2026 (publié au Bulletin) et réaffirme que les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur en application de l’article L145-46-1 du code de commerce.

La Haute Cour ajoute d’ailleurs que ce preneur est en droit d’obtenir la restitution de ces honoraires qu’il a réglés, peu importe sa connaissance du caractère indu de son paiement.

Cette position est à rapprocher de celle de la cour d’appel de Douai qui a pu juger que le droit de préférence du locataire commercial exclut l’existence de frais de recherche d’un acheteur et que la notification de vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, sans mentionner de commission d’agence.

La Cour de cassation avait déjà pu juger que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

Citons toutefois une décision de la Cour de cassation de 2021 qui juge que la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’a introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas nécessairement une cause de nullité de l’offre de vente.

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En conclusion : une règle similaire pour les locataires d’habitation et commerciaux

Il nous semble donc aujourd’hui, sans que le doute puisse encore subsister, que la Cour de cassation traite de la même manière la rémunération de l’agent immobilier, qu’il intervienne dans une acquisition faite par un locataire d’habitation ou par un locataire commercial.

Ainsi la vente issue d’un droit de préemption (ou de préférence) légal est parfaite par la seule acceptation, par le preneur, de l’offre qui lui a été notifiée. L’intervention d’un intermédiaire immobilier mandaté par le propriétaire-bailleur ne peut donc pas faire supporter au préempteur une charge financière supplémentaire.

En outre, le locataire peut avoir signé l’acte d’achat en sachant que le prix comprenait des honoraires d’agence. Il ne renonce pas pour autant à se prévaloir du caractère indu de ce paiement.

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Références juridiques :

¹ Prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

² Le texte vise expressément un local à « usage » commercial ou artisanal par référence à l’usage et non à l’activité exercée dans le local. Les bureaux et les entrepôts industriels sont donc exclus de ce droit de préférence : Cass. civ. 3^ème 29 juin 2023, n° 22-16034, FS-B.

³ CA Douai 3 octobre 2024 n°23-02020.

⁴ CA Paris 10 janvier 2025 n° n°23-00301.

⁵ n° 25-14711 (Arrêt n° 542 FS-B)

⁶ CA Douai 12 janvier 2017 n° 15-07384 ; voir également CA Bordeaux 18 mars 2021 n° 18-03890.

⁷ Cass. civ. 3^ème 28 juin 2018, n° 17-14605, FS-P+B+I.

⁸ Cass. civ. 3^ème, 23 septembre 2021, n° 20-17799.