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L’inter-agence ou inter-cabinet est aujourd’hui une pratique courante dans le secteur immobilier. Dans un marché compétitif, de nombreux professionnels acceptent de partager leurs honoraires pour conclure une transaction : en contrepartie, ils doublent leur visibilité, élargissent leur palette d’outils et multiplient leurs chances de succès. Cette démarche peut constituer une réelle opportunité, à condition de s’appuyer sur des bases juridiques solides qui sécurisent chaque partie. Le point avec Sacha Boyer, fondateur de MyNotary.
Découvrez les différents types d’inter-agence.
La principale source d’inter-agence est la délégation de mandat.
La délégation de mandat permet à une agence titulaire d’un mandat de confier à une autre agence tout ou partie des missions qui lui ont été confiées par son client. Le mandataire initial demeure titulaire du mandat mais autorise un autre professionnel à intervenir dans les limites des pouvoirs qui lui ont été consentis. Voici les règles juridiques pour encadrer cette pratique.
Le mandataire ne peut déléguer les pouvoirs qui lui ont été confiés que si le mandat le pré-voit expressément par une clause dédiée. À défaut, la délégation est irrégulière.
Ce point est particulièrement contrôlé par la DGCCRF : une agence qui commercialise un bien sans titre valable s’expose notamment à la perte de son droit à rémunération ainsi qu’aux sanctions prévues par la loi Hoguet.
La convention de délégation doit être écrite et signée par les deux parties pour permettre avant tout de sécuriser les relations entre les professionnels. Elle fixe les modalités du partage des honoraires, dont la répartition est libre : les agences peuvent convenir d’un partage à parts égales ou différentes, par exemple 60 % pour le délégant et 40 % pour le délégataire, répartition fréquemment retenue en pratique.
La délégation présente également un intérêt assurantiel : en intervenant dans un cadre contractuel régulier, le délégataire agit dans le périmètre de sa mission et bénéficie de la couverture de sa responsabilité civile professionnelle en cas de mise en cause.
Tandis que le mandat initial est soumis au formalisme de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972), notamment à son inscription dans le registre des mandats, la délégation de mandat relève du droit commun des contrats. Elle est libre dans sa rédaction et n’a pas à être enregistrée dans le registre des mandats, comme l’a rappelé la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 30 avril 2014, n° 13-13.391).
Cette liberté ne signifie toutefois pas que tout est permis. La délégation ne peut conférer au délégataire plus de droits que ceux dont dispose le mandataire initial. Par ailleurs, la délégation suit le sort du mandat principal : si celui-ci expire, est résilié ou annulé, la délégation prend automatiquement fin.
Avant de signer, le délégataire doit s’assurer que le mandat est toujours en cours de validité et qu’il autorise expressément la délégation. Il est donc nécessaire d’annexer le mandat principal à la convention afin de vérifier l’étendue exacte des pouvoirs transmis et le pouvoir de déléguer.
Si ces conditions sont réunies, le délégataire peut commercialiser le bien et rechercher un acquéreur dans les limites de la mission qui lui a été confiée. Il est alors tenu de respecter les stipulations du mandat principal, notamment en ce qui concerne le prix et les honoraires. Ainsi, lorsque les honoraires prévus par le mandat sont supérieurs à son propre barème, il peut exceptionnellement les afficher, à condition de préciser qu’il s’agit de ceux de l’agence délégante.
Sur le plan opérationnel, le délégataire peut intervenir en retrait : dans ce cas il n’est pas en relation directe avec le mandant initial et reste à l’écart de la transaction : l’agence délégante lui règle sa part, à l’écart, une fois la vente conclue.
Il est également possible de mentionner la délégation avec l’agence délégataire et ses honoraires dans le compromis, et dans ce cas c’est le notaire qui lui verse ses honoraires, comme pour l’agence délégante, une fois la vente finalisée.
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Une autre situation fréquente est celle où une agence titulaire d’un mandat de recherche rencontre une agence titulaire d’un mandatde vente, par l’intermédiaire d’annonces, du bouche-à-oreille ou de réseaux de coopération tels que Amanda (AMEPI) ou Interkab.
Dans cette hypothèse, il ne s’agit pas d’une délégation. Chaque professionnel agit exclusivement dans le cadre du mandat qui lui a été confié par son propre client : l’un représente le vendeur, l’autre l’acquéreur.
Il n’y a donc pas de partage d’honoraires entre les agences, mais l’exécution simultanée de deux mandats distincts. Chacun perçoit la rémunération prévue dans son mandat.
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Enfin, une autre forme d’inter-agence mérite d’être distinguée : le co-mandat.
Le co-mandat permet à deux agences d’être simultanément mandataires du même client. Contrairement à la délégation de mandat, les deux agences sont directement liées au vendeur par un seul et même contrat et interviennent sur un pied d’égalité.
Chaque agence étant titulaire du mandat, celui-ci doit être inscrit dans le registre des mandats de chacune d’elles. Le document comporte donc deux numéros de mandat. Le co-mandat est soumis à l’ensemble des dispositions de la loi Hoguet applicables au mandat immobilier.
Chaque professionnel est tenu par les mêmes conditions : prix, durée, obligations de moyens, devoir d’information, respect des intérêts du mandant et conditions de perception des honoraires.
Le co-mandat doit organiser la rémunération des agences. Il convient d’y prévoir le montant global des honoraires dus par le client ainsi que leur répartition entre les différents professionnels. Cette répartition peut être égalitaire ou prévoir une rémunération plus importante pour l’agence ayant effectivement réalisé la transaction.
Enfin, les annonces diffusées dans le cadre d’un co-mandat doivent être cohérentes avec les stipulations du mandat, notamment en ce qui concerne l’information du public sur les honoraires lorsque ceux-ci sont partagés entre plusieurs agences.
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La réussite d’un accord inter-agence exige un formalisme irréprochable. Pour respecter les obligations de la loi Hoguet et garantir le paiement de vos honoraires, la rédaction d’un accord écrit est incontournable.
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