L’immobilier dans le collimateur de la répression des fraudes

Les résultats de l’enquête publiée par la DGCCRF sur les pratiques des agents immobiliers pointent un certain nombre d’irrégularités. Petit rappel des obligations à respecter impérativement.

Décidément, malgré une certaine volonté de moralisation de la profession, les agents immobiliers continuent d’avoir mauvaise presse auprès des Français. Pratiques douteuses, tarifs à la tête du client et souvent prohibitifs, suivi inexistant… sont autant de reproches évoqués par les particuliers qui font appel à leurs services. Et ce n’est pas l’enquête de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) qui viendra démentir cette opinion. Le document en question révèle en effet un nombre significatif de pratiques illicites chez les agents immobiliers.

Sur 1 070 agences contrôlées, 830 sont en infraction, soit 77, 5 % des officines étudiées, la plupart pour défaut d’information. Parmi ces infractions, citons l’absence d’affichage des tarifs d’honoraires dans les officines ou une information incomplète sur ces tarifs, indiqués hors taxe par exemple, l’absence de remise d’une note d’honoraires. « Au total, nous avons relevé 531 infractions de ce type, explique t-on à la DGCCRF, le formalisme imposé par la loi Hoguet n’est pas souvent respecté ». Plus graves sont les autres infractions relevées. Ainsi, 241 agences ont été épinglées pour publicité mensongère ou tromperie sur la prestation. Il peut s’agir d’annonces de superficies supérieures à la réalité, de communication sur des biens déjà vendus, de la mise en avant de mandats exclusifs pour des biens proposés par d’autres agences, d’absence de mandat…

Mais, ce qui est plus grave encore, c’est le non respect des conditions d’exercice de la profession: absence de carte professionnelle ou carte périmée, absence de mandat, publicité mensongère… Au total, 42 rapports au parquet ont été dressés, notamment pour la non tenue des registres des mandats et 25 pour non présentation d’une carte professionnelle en cours de validité.

Le logement est un sujet sensible. Il ne s’agit pas de stigmatiser les agents immobiliers, mais de résoudre des problèmes en prenant des mesures. La loi va élargir les pouvoirs de la DGCCRF. Nous allons augmenter les contrôles pour améliorer la transparence et veiller notamment à l’application de la loi Hoguet.
Luc Chatel
Secrétaire d’Etat à la consommation et au tourisme.

Conscient du problème, le secrétaire d’Etat à la Consommation, Luc Chatel, a d’ailleurs annoncé des mesures qui renforcent les pouvoirs d’enquête de la DGCCRF. Un projet de loi adopté en première lecture par les deux assemblées et déposé en 2ème lecture au Sénat le 22 novembre 2007 prévoit d’habiliter les agents de la direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression de fraudes à contrôler le respect des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dîte Loi Hoguet qui encadre l’activité des professionnels de ce secteur), sanctionnées pénalement. Pour vous aider à vous y retrouver, notre dossier fait le point sur les règles du jeu. Histoire de rappeller les conditions d’exercices prévues par la Loi Hoguet et les obligations liées à l’information du consommateur.

Disposer d’une carte professionnelle

Certes, «tout ne va pas bien dans la profession, reconnaît René Pallincourt, le président de la Fnaim, mais il faut tout de même souligner que 60 % des infractions ne justifient pas de sanctions». En revanche, il ne décolère pas sur l’exercice illégal de la profession : « Nous avons fait beaucoup d’efforts depuis quelques années pour rendre la profession plus vertueuse, j’ai moi-même déposé des centaines de plaintes au parquet, écrit à Thierry Breton en 2005 pour attirer son attention sur les dysfonctionnements, et maintenant on nous traite de voyous alors que c’est l’administration qui ne fait pas son travail ».

Du côté des réseaux, le discours est du même acabit. «On est heureux de savoir que les pouvoirs publics font enfin leur travail, lance ironiquement Jean Lavaupot, le directeur général d’Era Immobilier 14 Le Journal de l’Agence • Décembre 2007 France, il est facile de se trouver en infraction avec une législation aussi complexe que celle de la loi Hoguet». Et pourtant, cette loi qui date de 1970, a subi un important toilettage à la suite de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Notamment en matière de détention de la carte professionnelle dont le formalisme a été allégé. Si le décret d’application de la loi Hoguet impliquait l’obtention d’une carte par type d’activité (transaction, gestion…), elle ne nécessite plus, depuis le 1er janvier 2006, qu’une seule carte mentionnant la ou les activités du professionnel.

En outre, elle est désormais octroyée par la préfecture pour dix ans (au lieu d’un an auparavant). Une disposition que certains regrettent. «Les professionnels se voient désormais délivrer un permis d’exercer de dix ans, sachant que les préfectures n’ont pas les moyens de contrôler qu’ils respectent les dispositions de la loi Hoguet », indique l’Association des responsables de copropriété. Avis assez similaire à l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). «Nous avons participé aux discussions sur la réforme de la loi Hoguet et nous étions favorables à une carte professionnelle d’une durée de validité de cinq ans, mais cette proposition a été rejetée par les professionnels qui ont préféré une autre solution, moins efficace ».

Selon la réglementation, pour obtenir sa carte professionnelle, l’agent immobilier doit justifier d’une solide formation (Bac + 3, filière droit, économie ou commerce, BTS immobilier…) ou d’une bonne expérience professionnelle dans une activité régie par la loi Hoguet.

Un agent immobilier en règle avec la loi doit disposer d’une carte professionnelle. Le numéro de celle-ci doit figurer sur tous les documents qu’il est censé fournir (correspondance, contrat…). « Il faut être capable de présenter la carte correspondante au numéro affiché à toute réquisition », précise par ailleurs Guy Lopez, directeur de la DGCCRF des Hauts-de-Seine. Jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7500 euros d’amendes, si vous dirigez une agence sans déclaration en préfecture, ou si vous de possédez pas de carte professionnelle. Le double en cas de récidive.

Loi Hoguet du 2 janvier 1970

Avoir une garantie professionnelle

La possibilité d’ouvrir une agence est subordonnée à l’obtention d’une garantie. Un professionnel digne de ce nom doit en outre justifier d’une garantie professionnelle pour les fonds qu’il est amené à détenir. Sans carte professionnelle, la garantie n’est pas possible. Et rien ne garantit donc à la clientèle qui verse une somme d’argent, qu’elle pourra récupérer ses fonds si l’agent cesse son activité entre temps. Evidemment, tous les agents immobiliers n’ont pas pour préoccupation d’enfreindre la loi, loin s’en faut.

Pour recevoir des fonds de sa clientèle, l’agent immobilier doit obligatoirement être garanti pour un montant d’au moins 110 000 euros (30 000 euros si l’installation remonte à moins de deux ans). Le nom et l’adresse de l’organisme qui a accordé sa garantie financière doivent être affiché dans l’agence, et figurer sur l’ensemble des documents. Ce que vous risquez : Jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7500 euros d’amendes, si vous ne détenez pas de garantie professionnelle. Ces sanctions pénales peuvent être assorties de sanctions administratives notamment le retrait de la carte professionnelle qui équivaut de fait à une interdiction d’exercer.

Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.

Tenir le registre des mandats

Le professionnel de l’immobilier ne peut intervenir que s’il détient un mandat de la personne au nom de qui il intervient (vendeurs, bailleurs…). Le mandat est obligatoire et doit être signé par le mandant. Le mandat indique la mission de l’agent immobilier. Ce dernier est tenu de respecter ce mandat. Chaque mandat doit faire l’objet d’une numérotation et être inscrit au registre.

Dès qu’un négociateur ou un collaborateur rentre un bien, et avant d’engager toute action commerciale (affichage, publicité) il faut signer un mandat de vente et le mentionner le plus rapidement possible au registre des mandats. Les biens en vitrine doivent être disponibles à la vente.

Dès qu’ils sont vendus, ils doivent faire l’objet d’une écriture dans le registre des mandats.

Avec le développement d’internet, certains professionnels peu scrupuleux vont «piger» des affaires à leur confrère, et les affichent moins cher pour attirer le chaland. «On reçoit beaucoup de plaintes d’agents qui détiennent des mandats exclusifs sur des biens qu’ils retrouvent pourtant dans d’autres agences.

Nombre d’entre eux se déplacent même à la DGCCRF pour déposer plaintes contre de tels agissements», observe Guy Lopez, directeur de la DGCCRF des Hauts de Seine. Dans ce cas la loi est catégorique, seul celui qui détient le mandat peut vendre le bien, et encaisser le produit de la vente.

Chaque bien affiché à la vente, doit correspondre à un mandat et être disponible à la vente. Sinon, la mention vendue doit figurer sur l’annonce. Dans tous les cas, le registre des mandats doit être tenu à jour. 2 années d’emprisonnement et 30000 euros d’amende. Ces sanctions pénales peuvent être assorties de sanctions administratives, notamment le retrait de la carte professionnelle qui équivaut de fait à une interdiction d’exercer.

Loi Hoguet et décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.

Afficher correctement les prix

Autre obligation qui résulte d’un arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières pris en application de l’article L113-3 du code de la consommation : l’affichage des prix.

Les honoraires exprimés TTC doivent être affichés et parfaitement visibles à l’intérieur comme à l’extérieur (si vitrine il y a). D’autant que, depuis 1987, les tarifs des agents immobiliers sont libres. Le plus souvent calculés de façon dégressive et sous forme de pourcentage. Plus le montant de la vente est important, moins les honoraires sont, proportionnellement, élevés.

Mais la loi est catégorique: pour percevoir une commission, l’agent immobilier doit avoir participé à la vente. Ce qu’atteste, par exemple, la conclusion d’une promesse ou d’un compromis de vente. Plus encore, l’article 6 de la Loi Hoguet dispose «qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.»

L’agent immobilier est obligé d’afficher les caractéristiques des biens qu’il met en vente, conformément à l’article L111-1 du code de la consommation et doit se conformer aux modalités d’affichage des honoraires. Cette réglementation s’applique également aux petites annonces publiées dans des magazines spécialisés ou sur internet. Dans les deux cas, c’est la responsabilité de l’annonceur (et non du directeur de publication ou du site qui est engagé). «La DGCCRF exerce la même vigilence sur les services en ligne» souligne Virginie Beaumeunier, sous-directrice à la DGCCRF.

Les sociétés de services informatiques prennent le problème très au sérieux. Pour mettre ses clients utilisateurs de Périclès.net à l’abri d’éventuels contrôles portant sur les mentions légales, Périclès a mis à jour conjointement son application et tous les protocoles de transferts vers Internet. «Nous servons chaque nuit plus d’un million d’annonces sur les principaux portails Internet. Il nous appartenait donc de collecter directement auprès de nos clients les informations utiles (type mentions légales, RCS, N° carte transaction …) pour les transmettre à nos partenaires Internet. Nous avons également pris des mesures pour empêcher la publication d’annonces non complètes susceptibles d’être qualifiée de trompeuse pour le consommateur», précise son directeur général, Yves Macé.

Doivent donc être affichés à la location comme à la vente, le montant maximum des honoraires TTC perçus par l’agent immobilier. Pour la location, l’agent doit afficher le montant en euros de la commission. Attention, celle-ci doit être partagée entre le bailleur et le locataire. La faire payer uniquement au locataire est une infraction. Des contraventions de 5ème classe, soit 1500 euros par annonce défaillantes. Si votre vitrine comporte par exemple 15 affichettes, l’addition peut s’élever à 22 500 euros. Code de la consommation.

Article L113- 3 en matière d’affichage des prix et l’arrêté du 29 juin1990 pris pour son application. Article 4 de la loi 89-462 du 6 juillet1989 sur l’amélioration des rapports locatifs.

Ne pas tricher sur les surfaces

Les contrôleurs de la répression des fraudes chassent les annonces fantaisistes en terme de superficie. « Il n’y a aucune tolérance en la matière, prévient Guy Lopez. C’est la loi Carrez qui s’applique ».

Il faut être précis dans la rédaction d’une annonce immobilière. Chaque publicité mensongère ou trompeuse est passible de deux années d’emprisonnement et de 37500 euros d’amende, montant qui peut être porté à 50% des dépenses de la publicité constituant le délit. En payant cash, vous pouvez bénéficier d’une réduction plafonnée à 8500 euros. Ces sanctions pénales peuvent être assorties de sanctions administratives, notamment le retrait de la carte professionnelle qui équivaut de fait à une interdiction d’exercer.

Code de la consommation sur la publicité mensongère, article L121-1 et suivants.

Eviter les liaisons dangereuses avec les diagnostiqueurs

Les diagnostics techniques immobiliers rendus obligatoires en 2005 (ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005) par les pouvoirs publiques pour les transactions immobilières fournissent au consommateur des informations importantes sur l’état sanitaire et la sécurité du bien. Afin de garantir la protection des intérêts des consommateurs, des règles très strictes ont été édictées à la fois pour ce qui concerne la certification des compétences des professionnels et garantir leur indépendance.

La nécessité de telles règles a notamment été mise en évidence par une enquête réalisée par la DGCCRF en 2006 qui faisait apparaître un taux infractionnel supérieur à 50%.Sur ce dernier point, l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que le diagnostiqueur «ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à «lui», ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au 1er alinéa». Ceci vaut en particulier pour les liens qui peuvent exister entre les diagnostiqueurs et les agents immobiliers.

Un avis rendu par le conseil national de la consommation de 27 mars 2007 vient préciser les contours de ces obligations et émet certaines recommandations pour assurer leur effectivité. Cet avis recommande la mise en oeuvre de certaines mesures dont l’élaboration de cartes professionnelles pour les diagnostiqueurs, et la reconnaissance de l’indépendance professionnelle visée à l’article R271-1 du code de la construction et de l’habitation dans le cadre d’un contrat écrit à mettre en oeuvre par la profession. S’il n’est pas interdit à un agent immobilier de proposer ou de recommander le recours à une ou plusieurs entreprises de diagnostic, la sélection de ce dernier ne peut pas reposer sur des pratiques restrictives ou abusives (commisionnement abusif sans contre parti réel notamment) de nature à entacher l’indépendance du diagnostiqueur.

En tout état de cause le consommateur doit rester libre de choisir un diagnostiqueur différent de celui qui lui est proposé. Pour ce faire, il peut notamment se baser sur une liste actualisée et accessible au grand public des diagnostiqueurs certifiés.

Le consommateur doit rester libre du choix du diagnostiqueur et les agents immobiliers ne peuvent exercer de pression sur les diagnostiqueurs en échange de leur référencement. La subordination de vente est punie d’une contravention de 5ème classe. En cas de pratique commerciale restrictive, votre responsabilité civile peut être recherchée avec obligation de réparer le préjudice. En cas de tromperie, le contrat de vente peut être annulé et vous devrez indemniser l’acheteur, tout ceci sans préjudice des infractions pénales induites dont vous pourriez être rendu responsable en cas de négligeance (emprisonnement, ect…). Ces sanctions pénales peuvent être assorties de sanctions administratives notamment le retrait de la carte professionnelles qui équivaut de fait à une intrediction d’exercer.

Article L271-6 du code de la constrution et de l’habitation, livre IV du code de commerce, notamment son article
L442-6, article L122-1 du code de la consommation relatif à la subbordination de vente.