L’agent immobilier n’est pas responsable des vices cachés !

Pour que la responsabilité de l’agent immobilier soit retenue lorsque le bien est affecté d’un vice, ce vice doit être apparent.

 Le contexte

 Un bien a été rénové partiellement par le vendeur, maçon de profession, mais certaines pièces demeuraient en mauvais état. Après son acquisition, les nouveaux propriétaires y ont découvert la présence de mérule. Ils ont assigné leur vendeur en indemnisation, et appelé en garantie l’agence immobilière intermédiaire à la vente. En l’espèce, l’agent immobilier a la qualité d’expert judiciaire en estimation immobilière et gestion d’immeubles.

 L’arrêt

 La Cour de cassation a considéré que le vendeur devait aux acquéreurs la garantie des vices cachés. En effet, le vendeur ne contestait pas avoir connaissance de la présence de mérule avant la vente et invoquait le fait que cette contamination était visible. Les juges retiennent que l’acquéreur était un non professionnel. La clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente ne pouvait pas s’appliquer dès lors que le vendeur connaissait le vice affectant le bien.

 En revanche, la responsabilité de l’agent immobilier a été écartée, celui-ci n’étant pas un expert en bâtiment. La présence de mérule ne pouvant être établie qu’après sondage destructif, le vice n’était pas apparent lors de la vente.

 La leçon

 La responsabilité de l’agent immobilier, en matière de vices cachés, ne peut être retenue que s’il avait connaissance du vice, ou ne pouvait l’ignorer, lors de la vente.

L’agent immobilier est assimilé, dans cette décision, à un profane. Cette solution est conforme aux décisions précédemment rendues par la Cour de cassation en la matière. Dès lors que le vice n’est pas apparent, qu’il ne peut être établi qu’après une recherche entraînant une destruction partielle du bâti, l’agent immobilier voit sa responsabilité écartée par les juges. Il en aurait été différemment, cependant, si l’agent immobilier avait été expert en bâtiment.

 Cass. Civ. 3, 8 avril 2014  ©LeFildel’Immo/BazikPress