La pathologie du bâti : une plaie pour les syndics ?

Publié le 28 avril 2026

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Les syndics, dont l’une des obligations légales est de veiller à l’entretien des immeubles, sont en première ligne lorsque des défauts apparaissent. Leur défi est immense, mais indispensable pour préserver la sécurité des occupants.

La pathologie du bâti : une plaie pour les syndics ?

Les immeubles anciens recèlent des charmes architecturaux indéniables. Mais ils présentent également leur lot de contraintes.

Parmi elles : les pathologies du bâti.

L’actualité nous rappelle régulièrement que les fissures, les infiltrations d’eau, l’érosion des armatures, les ruptures de canalisations, les déchirures d’étanchéité… peuvent, si elles ne sont pas prises en charge rapidement, mettre en péril la sécurité des occupants.

En novembre 2018, deux immeubles vétustes, rue Aubagne à Marseille, se sont par exemple effondrés, faisant 8 morts parmi les locataires.

Plus récemment, en janvier 2026, l’effondrement du plancher d’un appartement au sein d’un immeuble parisien du 11e arrondissement a fait 15 blessés.

En France, rappelons que la majorité des centres-villes datent d’avant la Seconde Guerre Mondiale. D’après une étude de Geoptis, spécialisée dans l’analyse de données publiques, 14 % des logements français auraient plus de 100 ans. Sans surprise, ce sont dans les grandes villes où la proportion de logements anciens est la plus forte.

L’œil alerte du syndic de copropriété

Dans ce contexte, la pathologie du bâti constitue un véritable défi pour les syndics de copropriété. Et pour cause : chargés de la gestion courante et de l’entretien des copropriétés, ces professionnels sont en première ligne face aux désordres qui apparaissent dans les copropriétés.

Et c’est une lourde responsabilité. « La pathologie du bâti est un sujet sensible pour les syndics de copropriété dans la mesure où les risques, s’il y a un accident, sont particulièrement lourds, tant sur le plan humain que juridique », explique Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS.

Pourtant, la pathologie du bâti fait partie intégrante du métier des syndics, estime Gilles Frémont, président de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC).

« Le syndic est un juriste qui a des compétences techniques dans le bâtiment. Les pathologies du bâti ne lui sont donc pas étrangères. Il n’est ni un architecte, ni un ingénieur structure, ni un expert du bâtiment mais il dispose d’un œil alerte, qui lui permet, en cas de désordres, d’orienter des copropriétaires vers des professionnels compétents », rappelle-t-il.

Le PPPT pour documenter l’entretien des immeubles

Sur le terrain, les syndics peuvent toutefois capitaliser sur un outil clé : le Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Instauré par la loi Climat et Résilience, celui-ci permet de dresser un diagnostic de l’état de l’immeuble et de prioriser les actions à entreprendre pour éviter des désordres.

Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des copropriétés de plus de 15 ans sont tenues de le réaliser. Un document que Dominique Boussuge, présidente de l’Institut international des experts, trouve insuffisant.

« Le PPPT prévoit un diagnostic qui s’intéresse essentiellement à la dimension thermique du bâtiment. Il faudrait qu’il soit plus approfondi et qu’il porte davantage sur la structure », estime-t-elle.

Prévu par l’article L.126-6-1 du Code de la construction, le diagnostic structurel est un nouvel outil qui s’intéresse davantage à ce volet. Tous les immeubles n’y sont toutefois pas soumis. « Il serait intéressant de le rendre obligatoire sur l’ensemble des territoires, et non de le réserver uniquement aux secteurs dégradés votés par le conseil municipal », estime-t-elle.

Des travaux qui peinent à être votés

Si, selon Dominique Boussuge, le PPPT a des limites, c’est aussi parce qu’il ne contraint pas les copropriétaires à engager des travaux. Et c’est souvent là que le bât blesse. Même lorsque la copropriété est vieillissante et requiert des travaux, les copropriétaires, aux budgets parfois limités, peinent à affronter la réalité.

« En assemblée générale, les refus de travaux sont quasiment tous motivés pour des raisons financières », constate-t-elle. Or, face aux rejets des copropriétaires d’engager les travaux voire aux absences de fonds de travaux, le syndic a souvent les mains liées. Car c’est uniquement pour des situations d’urgence (un mur qui risque de s’effondrer, le remplacement d’une canalisation d’eau qui fuit, le remplacement d’un système incendie défectueux…) qu’il peut décider seul d’engager des travaux sans attendre l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Des travaux privatifs qui fragilisent les parties communes

La pathologie du bâti n’est pas seulement un enjeu technique ou financier : c’est aussi un défi de gouvernance pour les syndics.

En plus d’être vigilants, ces derniers doivent faire preuve de pédagogie sur le sujet, par exemple en faisant de la sensibilisation au cours des assemblées générales. Et pour cause : « il est fréquent que ce soient les travaux privatifs que les copropriétaires réalisent au sein de leur bien – sans l’accord de la copropriété – qui impactent les parties communes », explique Danielle Dubrac.

Les exemples sont nombreux. « Lorsque des copropriétaires réaménagent leur salle de bain, ils touchent au réseau de plomberie de l’immeuble et peuvent potentiellement affecter une partie commune. Et ils n’en ont pas forcément conscience », illustre-t-elle. Il arrive aussi que les copropriétaires abattent une cloison dans un salon, fragilisant ainsi le report des charges ou suppriment un conduit de cheminée, générant un défaut de ventilation.

En matière d’entretien des immeubles, « c’est une démarche collective de prudence qu’il faut donc adopter et qui doit à la fois réunir les copropriétaires et le syndic », conclut Danielle Dubrac.

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L’impact des phénomènes climatiques

Les épisodes de sécheresse et de réhydratation des sols – de plus en plus récurrents du fait du réchauffement climatique – fragilisent également des milliers de bâtiments en France.

Ce phénomène que les syndics connaissent bien, appelé « retrait gonflement des argiles » (RGA) provoque généralement l’apparition de fissures et de tassements de terrain.

Il peut ainsi compromettre la solidité des immeubles, donc la sécurité des habitants.

D’après Géorisques, 48 % du territoire hexagonal est situé en zone d’exposition moyenne ou forte au RGA.

syndic de copropriété, pathologie du bâti

Danielle Dubac, dominique Boussuge, gilles Frémont

Aurélie Tachot

Aurélie Tachot est une journaliste spécialisée dans l'immobilier, qu'elle aime aborder sous le prisme des innovations, notamment technologiques. Après avoir été rédactrice en chef de plusieurs médias spécialisés, elle collabore avec Le Journal de l'Agence afin de rédiger des articles d'actualité sur les acteurs qui font l'immobilier d'aujourd'hui et qui feront celui de demain.

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