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Les conciergeries ont fleuri ces dernières années, notamment dans les stations touristiques. L’étendue de leurs prestations est variable… La concurrence avec les agences immobilières est-elle loyale ? Alain Cohen-Boulakia répond avec justesse à cette interrogation délicate.
Les prestations proposées par ces officines vont d’un simple accueil du client – remise du linge et des clés, ménage et restitution du bien loué – à une véritable prise en charge de la gestion des biens des propriétaires.
Une conciergerie n’a pas les mêmes coûts qu’une agence immobilière (assurance RCP, caisse de garantie…) ni les mêmes obligations (exigence d’un mandat, reddition des comptes…).
L’agent immobilier, tiers de confiance disposant d’une carte professionnelle – laquelle nécessite notamment que soit constatée une aptitude professionnelle aux contours précis – se voit ainsi concurrencé par des entreprises qui font fi de toute réglementation. Les syndicats professionnels, et en premier lieu la FNAIM, sont montés au créneau, dans le souci de défendre leurs adhérents, mais également les consommateurs.
L’article 1 de la loi Hoguet précise que celle-ci s’applique « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière ».
L’article 3, alinéa 1, énonce que « les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle ».
L’enjeu est important. En effet, si l’activité d’une conciergerie ne peut être exercée que par le titulaire d’une carte G, il en résulte que le contrat conclu avec le propriétaire est nul.
La qualification professionnelle ou l’appellation choisie par le prestataire n’a aucune importance. Un contrat nul est réputé n’avoir jamais produit d’effets : absence de droit à honoraires et possibilité, pour le client, de solliciter – dans la limite du délai de prescription quinquennale – le remboursement de toute rémunération versée au concierge.
De surcroît, il existe un risque pénal. L’article 14a de la loi Hoguet précise qu’est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende le fait de se livrer ou de prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à une activité de gestion immobilière.
La difficulté est donc de cerner les contours de l’activité de « gestion immobilière ». Quelles sont les limites de la pure activité de conciergerie ?
La loi est muette sur ce point et la jurisprudence quasi inexistante.
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On relèvera toutefois avec intérêt une récente décision rendue par le tribunal judiciaire de Tours (28 janvier 2025, n° 2024/00397). Une conciergerie avait saisi les juges afin d’obtenir le paiement de prestations qu’un propriétaire refusait de régler. La qualité et la réalité des prestations n’étaient pas contestées.
La conciergerie a néanmoins été déboutée de ses demandes, la juridiction ayant retenu la nullité du contrat au motif que celle-ci ne détenait pas de carte professionnelle. L’étendue des prestations a fait l’objet d’une analyse précise : fixation du prix des nuitées sur les plateformes en fonction du marché, gestion du calendrier, mise à jour des annonces, check-in et check-out, ménage, petite maintenance, sans encaissement des loyers.
La conciergerie soutenait que l’absence d’encaissement des loyers et la publication des annonces au nom des propriétaires excluaient toute activité de gestion des biens d’autrui. Le tribunal de Tours a retenu l’inverse.
Une décision isolée ne fait pas jurisprudence. Mais ce précédent peut constituer un point d’amorçage qui mérite d’être relevé… et salué.
Ce jugement est à rapprocher d’un tout récent arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et 24-13.163).
Pour la première fois, la Haute juridiction considère qu’Airbnb n’a pas la qualité de simple hébergeur et s’immisce dans la relation entre les « hôtes » et les « voyageurs », en imposant un ensemble de règles dont elle contrôle le respect, pouvant ainsi voir sa responsabilité engagée en cas de sous-location illicite. Cette décision, bien que non rendue au visa de la loi Hoguet, illustre l’éclairage nouveau porté par les juges sur les acteurs de la location de courte durée.
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