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L’intelligence artificielle connaît les textes, rédige des courriers et propose des solutions en quelques secondes. Mais lorsqu’elle se trompe, qui en assume les conséquences ? Certainement pas ChatGPT ! Dans cette tribune aussi pertinente que savoureuse, Olivier Brane, avocat honoraire spécialiste du droit immobilier et formateur, alerte les agents immobiliers, syndics et administrateurs de biens sur les dangers d’une confiance aveugle dans l’IA. Et propose une méthode pour en tirer le meilleur sans renoncer à leur expertise ni à leur responsabilité.
Pendant longtemps, l’intelligence artificielle nous a surtout amusés. Elle nous aidait à choisir l’hôtel de nos prochaines vacances, à trouver une recette de cuisine, à rédiger un discours d’anniversaire ou à expliquer à notre petit-fils pourquoi il devait apprendre ses tables de multiplication.
Aujourd’hui, les choses deviennent sérieuses. L’IA entre dans les agences immobilières, les cabinets d’administration de biens et les bureaux des syndics de copropriété. Et elle ne vient pas simplement choisir la destination du prochain séminaire d’entreprise.
Elle prétend nous aider à exercer notre métier. Et parfois, elle donne l’impression de le connaître mieux que nous. Elle connaît le Code civil, la loi du 10 juillet 1965, la loi Hoguet, les règles de la rénovation énergétique, les obligations des syndics et les subtilités du droit des baux. Elle peut vous répondre en quelques secondes, avec l’assurance et la science apparente d’un professeur de droit à l’université.
Mais il y a un détail.
L’intelligence artificielle n’a jamais vendu un immeuble, géré une copropriété, négocié avec un locataire mécontent, affronté une assemblée générale houleuse ou réglé un dégât des eaux un dimanche matin.
Elle n’a jamais non plus reçu un appel furieux d’un copropriétaire à 22 heures parce que son voisin avait décidé de refaire sa salle de bains au marteau-piqueur.
Et cela change tout.
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L’IA peut analyser des milliers de pages, comparer des textes, rédiger un courrier, préparer une résolution d’assemblée générale ou proposer une stratégie. Elle représente un progrès considérable pour les professionnels de l’immobilier.
Mais elle ne connaît ni l’immeuble, ni les copropriétaires, ni les rapports humains qui déterminent souvent l’issue d’un dossier. Elle ne voit pas le copropriétaire qui menace de saisir le tribunal, le vendeur qui dissimule une difficulté ou le locataire qui refuse obstinément de quitter les lieux. Elle n’a jamais tenté d’expliquer à un copropriétaire que son balcon n’est pas nécessairement sa propriété personnelle, même s’il y prend son café depuis trente ans.
Elle raisonne à partir d’informations. Le professionnel, lui, doit prendre une décision et en assumer les conséquences.
L’IA ne se contente pas toujours de se tromper. Il lui arrive de se tromper avec une remarquable assurance. Une référence juridique approximative, une jurisprudence inexistante, un texte ancien présenté comme applicable : le tout accompagné d’une explication parfaitement convaincante. C’est ce que l’on appelle une hallucination de l’IA.
Un terme curieux, d’ailleurs. Lorsqu’un avocat invente une jurisprudence, on ne dit pas qu’il hallucine. On lui demande des explications. Et il risque de devoir répondre de ses actes devant ses pairs, voire devant un tribunal !
Prenons un exemple en copropriété. Un syndic interroge une intelligence artificielle sur les conditions de vote de travaux de rénovation énergétique. L’outil fournit une réponse structurée, cite l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et propose une procédure. Mais si les conditions de recours à l’article 25-1 sont mal interprétées, la décision peut être contestée.
L’IA aura terminé sa réponse en quelques secondes. Le syndic, lui, pourrait avoir à en gérer les conséquences pendant plusieurs années. Le problème n’est donc pas seulement la qualité de la réponse. C’est la confiance excessive que peut lui accorder celui qui la reçoit.
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Pour l’agent immobilier, le danger réside notamment dans une information juridique ou technique inexacte transmise à un acquéreur.
Imaginez un acquéreur auquel on annonce, sur la foi d’une réponse de l’IA, qu’il pourra transformer sans difficulté son appartement en location touristique. Il serait préférable de vérifier avant de lui remettre les clés.
Pour l’administrateur de biens, il peut s’agir d’une mauvaise interprétation des obligations du bailleur, d’un congé irrégulier ou d’une mauvaise appréciation des droits du locataire.
Pour le syndic, les risques sont multiples : majorités erronées, procédures insuffisamment sécurisées, décisions mal exécutées ou obligations réglementaires oubliées.
Dans les trois cas, l’IA peut assister le professionnel. Mais elle ne se substitue ni à son jugement ni à sa responsabilité.
Ce n’est pas ChatGPT qui comparaîtra devant le tribunal pour expliquer pourquoi une décision a été prise sur le fondement d’un texte inapplicable.
Aux USA, deux avocats ont été sanctionnés pour fausses jurisprudences produites par CHATGPT. (Tribunal fédéral de New York 22 juin 2023. Mata c/ Avianca inc.)
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Face à ces risques, interdire le recours à l’IA serait absurde. Certaines entreprises choisissent pourtant d’en restreindre fortement l’utilisation. Ce serait se priver d’un outil potentiellement remarquable parce qu’on ne sait pas encore suffisamment le maîtriser. Il faut au contraire apprendre à l’utiliser avec méthode.
C’est l’objectif de la méthode Double Check que je préconise, fondée sur deux vérifications successives et sur un protocole de contrôle rigoureux, adapté à chaque spécialité professionnelle.
Car demander à l’IA de résoudre un problème juridique sans lui communiquer tous les faits, c’est comme demander à un GPS une mauvaise adresse. Il calculera un itinéraire impeccable, et vous annoncera « vous êtes arrivés »… mais vous serez chez le voisin.
Les faits communiqués sont-ils exacts ? Le contexte juridique est-il suffisamment précis ? Les documents nécessaires ont-ils été fournis ? La question distingue-t-elle correctement les faits, les hypothèses et les objectifs ?
Le professionnel doit guider le raisonnement de l’IA à l’aide d’un protocole adapté à son métier. Une question incomplète peut produire une réponse parfaitement rédigée, mais inutilisable.
Les textes cités existent-ils ? Sont-ils en vigueur ? Les décisions de justice sont-elles authentiques et pertinentes ? Les exceptions ont-elles été examinées ? La solution proposée est-elle réellement applicable au dossier ?
Cette double vérification doit précéder toute décision engageant la responsabilité du professionnel.
La bonne méthode ne consiste pas à demander à l’IA de penser à notre place, mais à l’obliger à nous aider à mieux penser.
Les travaux consacrés à la fiabilité de l’intelligence artificielle soulignent l’importance du contrôle humain, particulièrement dans les usages sensibles. Ce principe est généralement désigné sous l’expression Human in the Loop : l’humain doit rester intégré au processus de décision et de validation.
Il ne s’agit pas d’opposer intelligence artificielle et intelligence humaine. Il s’agit de les associer. L’IA apporte sa rapidité, sa puissance de traitement et sa capacité à rapprocher les informations. Le professionnel apporte son expérience, sa connaissance du terrain, son appréciation des personnes, son sens de la négociation et sa responsabilité.
L’IA peut connaître toutes les règles de fonctionnement d’une assemblée générale. Mais elle ignore comment calmer un copropriétaire qui vient de découvrir que les travaux de toiture vont lui coûter 15 000 euros. Et ce n’est pas toujours en lui citant l’article 24 ou l’article 25 qu’on y parvient.
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Je me suis intéressé aux travaux du NIST, l’Institut national américain des normes et de la technologie, notamment à son cadre de gestion des risques liés à l’intelligence artificielle. J’ai également étudié les publications d’OpenAI, créateur de ChatGPT, concernant la fiabilité des modèles, leurs limites, la mémoire et la personnalisation.
Ces travaux mettent en évidence l’importance de l’évaluation des systèmes, de la maîtrise des risques et de la vérification des informations produites. Ils confortent une conviction : il ne suffit pas d’utiliser une intelligence artificielle performante. Il faut organiser la vérification de ses réponses.
C’est notamment l’objet du projet CoproCheck, actuellement en développement dans le prolongement de ma méthode Double Check. Son ambition est de contribuer à la vérification des réponses produites par une intelligence artificielle dans le domaine de la copropriété, en s’appuyant sur un protocole juridique spécialisé et sur l’expérience du professionnel.
La mémoire et la personnalisation de l’IA peuvent également permettre de construire progressivement un assistant adapté aux méthodes et aux besoins de son utilisateur. J’en fais moi-même l’expérience : je nourris régulièrement l’IA de mes connaissances, de mes méthodes et de mon expérience professionnelle. Elle peut ainsi mieux prendre en compte mon contexte et mes attentes.
À condition, naturellement, de ne pas trop l’égarer avec mes recherches de bons restaurants !
Une démarche comparable pourrait être adaptée aux agents immobiliers et aux administrateurs de biens, sous réserve de construire des protocoles correspondant à leurs obligations professionnelles.
Le principe est simple : soumettre une question et la réponse obtenue à une vérification supplémentaire permettant de rechercher les omissions, les incohérences, les risques et les sources à contrôler.
L’objectif n’est pas de remplacer le professionnel. C’est de l’aider à identifier ce qu’il doit impérativement vérifier avant de décider.
L’intelligence artificielle devient ainsi un outil d’assistance, et non une autorité à laquelle on délègue aveuglément son jugement. Après tout, nous avons inventé des logiciels pour vérifier l’orthographe de nos courriers. Il serait paradoxal de ne pas chercher à vérifier également les réponses juridiques sur lesquelles nous fondons nos décisions.
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La véritable question n’est donc pas seulement de savoir si l’intelligence artificielle va faire disparaître certains métiers de l’immobilier. Elle est de savoir quels professionnels sauront s’en servir intelligemment.
Ceux qui refuseront systématiquement ces technologies risquent de perdre en efficacité.
Ceux qui leur feront une confiance aveugle prendront des risques considérables.
L’avenir appartient à ceux qui sauront utiliser l’IA sans renoncer à leur esprit critique, à leur expérience et à leur responsabilité. Car, après tout, l’intelligence artificielle peut vous expliquer comment gérer une assemblée générale de copropriété. Elle peut même vous rédiger un discours magnifique pour convaincre des copropriétaires en colère.
Mais lorsque cinquante copropriétaires commenceront à hurler tous ensemble, il faudra bien que quelqu’un prenne le micro pour répondre. Il faut s’y préparer: « Double check » !
Et ce quelqu’un ne sera pas ChatGPT.
Alors, confiez-lui vos recherches, vos analyses et vos premiers projets. Mais ne lui confiez pas encore les clés de l’immeuble !
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