L’indemnisation de l’agent immobilier par l’acquéreur

Le contexte

Une agence immobilière, bénéficiaire d’un mandat de vente, a établi un compromis de vente après avoir trouvé des acquéreurs. Le mandat de vente stipule que les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur, et le compromis, que le redevable en est l’acquéreur. Les acquéreurs n’ont pas accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt et la vente n’a pas pu être réitérée par acte authentique. L’agence demande réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la perte de ses honoraires.

L’arrêt

Les juges ont refusé à l’agent immobilier tout droit à honoraires. En effet, le paiement de la commission n’incombait pas à l’acquéreur, en application du mandat de vente, qui stipulait la rémunération de l’agence à la charge du vendeur.

Cependant, la Cour de cassation retient que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

La leçon

L’arrêt rendu le 18 décembre 2014 par la Cour de cassation pointe tout d’abord une règle essentielle de la loi Hoguet : pour que l’agent immobilier ait droit à ses honoraires, il est impératif que le mandat et le compromis contiennent des stipulations identiques quant à la personne ayant la charge de sa rémunération. A défaut, l’agence perd tout droit à commission, même si la vente a été conclue par son entremise.

Mais surtout, cette décision précise que, une fois le compromis signé, lorsque l’acquéreur commet une faute à l’origine de la non réalisation de la vente, il doit indemniser l’agence qui ne perçoit pas ses honoraires. En effet, la rémunération de l’agence n’est due qu’une fois l’opération constatée par acte authentique. La faute de l’acquéreur prive l’agence de sa rémunération, laquelle a alors la faculté de demander réparation du dommage qu’elle subit.

Cass. Civ. 1, 18 décembre 2014