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Financement bancaire, réussir son business plan

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Vous créez ou reprenez une agence immobilière ? Voici la marche à suivre pour obtenir un prêt bancaire et mener votre projet à terme.

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Comme toute entreprise, les banques cherchent à minimiser leur prise de risque et à optimiser leur rentabilité. Sans compter les règles  commerciales auxquelles elles sont soumises en matière de fonds propres. Aussi, restent-elles extrêmement prudentes face à une demande de financement. Nature du projet, plan de financement, expérience du créateur d’entreprise, chaque point est examiné à la loupe.

Une expérience professionnelle certifiée

En préambule, il est important que le porteur du projet ait la capacité de gérer une société. Plus spécifiquement, la transaction immobilière et la gestion locative étant des activités réglementées, le gérant doit être détenteur d’une carte professionnelle. Un ancien négociateur, un agent commercial ou un directeur d’agence emportera l’adhésion du conseiller bancaire.

Une situation personnelle solide

Au delà de la capacité du projet à rembourser le financement accordé, le conseiller bancaire va également étudier si les revenus professionnels dégagés par l’agence immobilière seront suffisants pour couvrir les charges personnelles du gérant : loyers (ou remboursement de crédit) de la résidence principale, garde d’enfant, impôt… Pour un parent isolé, cela peut représenter une difficulté. Par ailleurs, un couple prévoyant de travailler dans la même agence immobilière n’est pas bien perçu. Les banquiers n’apprécient pas en effet que l’ensemble des revenus du couple soit conditionné à la réussite de l’agence.

Un business plan irréprochable

Afin de convaincre votre banquier, vous devez présenter un projet qui lui donne envie de vous accompagner. Celui-ci doit comporter une solide étude de marché, une stratégie commerciale claire et des prévisions financières réalistes. Le business plan vous sera aussi très utile dans les premiers mois de votre activité pour vérifier si vous êtes en ligne avec vos prévisions.

1/ Capacité d’autofinancement

LA CAF met en évidence la capacité de l’agence à dégager du cash flow permettant de faire face aux échéances bancaires mensuelles. Le ratio à respecter est le suivant : CAF x 0,75 > échéances bancaires annuelles.

2/ Plan de trésorerie mensualisé

Dans la présentation du business plan, si la situation de trésorerie mensuelle présente un solde de fin de  mois déficitaire, vous devrez revoir les apports, les hypothèses ou le différé de remboursement de l’emprunt.

3/ Apport personnel du dirigeant

L’apport personnel doit se situer entre 40 et 50 % du financement du projet. Il doit couvrir le besoin en fonds de roulement. Attention, le délai entre la prise de mandat et la signature de l’acte authentique est d’environ six mois. Pour une création, il est donc indispensable de prévoir la trésorerie nécessaire pour financer cette absence de revenus, hors honoraires de location, pendant un semestre minimum. L’emprunt bancaire financera les immobilisations corporelles : travaux, aménagements, matériels… et les immobilisations incorporelles : droit au bail, droit d’entrée payé au franchiseur…

Un expert-comptable, pour quoi faire ?

Le moment de rencontrer  votre banquier arrive. Vous vous posez la question de savoir si vous devez vous faire accompagner de votre expert-comptable pour la présentation du business plan. En fait, l’expérience démontre que cette assistance se révèle contre-productive.

Car, dans la mesure où c’est l’expert-comptable qui a préparé le business plan, celui-ci aura tendance à répondre aux questions de votre banquier à votre place. Il est donc préférable de vous « approprier » le business plan et, si pendant le rendez-vous, il y a une question à laquelle vous ne pouvez répondre, l’expert-comptable pourra le faire par téléphone.

Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté, présentez votre projet à deux ou trois banques dans un premier temps. Sur la base des commentaires et des remarques éventuels, vous pourrez ainsi améliorer votre présentation pour les rendez-vous suivants.

Jean-Baptiste Palies

Jean-Baptiste Palies, associé du cabinet P2R Audit & Expertise-Comptable à Paris. Le cabinet P2R est membre du réseau Quantéa.

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