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« Baromètre LPI-SeLoger : Repli saisonnier des prix de l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest

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Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université Ouest et porte-parole du baromètre LPI-Se Loger analyse les dernières tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2015 et livre les résultats de l’édition d’octobre.

photo : Michel Mouillart

Accalmie de saison pour les prix de l’ancien

BarometreOctobreSuivant le profil saisonnier habituel, les prix des logements anciens ont retrouvé plus de calme en septembre. La hausse des prix affichés par les vendeurs constatée dès février cède maintenant la place à un recul, néanmoins deux fois moins rapide qu’il y a un an, à la même époque : et le repli est plus rapide pour les maisons (- 1.0 % sur 3 mois) dont les variations de prix sont toujours assez fortes (tant à la hausse qu’à la baisse) que pour les appartements (- 0.3 % sur 3 mois).

Ainsi, même si l’activité du marché de l’ancien est restée soutenue en septembre, la pression sur les prix signés se fait maintenant moins forte : – 0.7 % sur 3 mois (+ 0.1 % pour les appartements et – 1.9 % pour les maisons), contre – 1.7 % en 2014 à la même époque.

Pour autant, les prix signés s’établissent toujours à 0.8 % au-dessus de leur niveau de septembre 2014 (0.3 % pour les appartements et 1.5 % pour les maisons).

Et en dépit du décrochage des prix observé durant l’automne 2014, le rythme annuel d’évolution des prix signés poursuit son redressement : avec – 0.6 % pour l’ensemble du marché (- 0.8 % pour les appartements et – 0.3 % pour les maisons).

Ralentissement des prix du neuf

Barometre_LPI-SeLoger_OCTOBRE2015La hausse des prix des logements neufs s’est poursuivie en septembre, à un rythme plus lent qu’au début de l’été : les prix signés ont cru de 0.2 % au cours des 3 derniers mois (+ 0.2 % pour les appartements et + 0.2 % pour les maisons). Ils sont néanmoins à 1.6 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (1.7 % pour les appartements et 1.5 % pour les maisons).

En dépit de la pause habituelle du marché à la fin de l’été, la pression sur les prix ne se s’est pas relâchée. Et en septembre, la hausse des prix du neuf reste soutenue, sur un an : + 0.5 % (+ 0.6 % sur les appartements, mais stabilité sur les maisons). Durant l’automne, les prix reculent généralement, autant pour les appartements que pour les maisons. Mais l’année 2015 devrait se terminer sur une progression des prix du neuf.

Coup de froid sur les prix en province

Barometre_LPI-SeLoger16villes-3mois

Avec la fin de l’été, les prix signés marquent le pas ou reculent dans la plupart des villes de plus de 150 000 habitants : à Lyon, Nantes, Paris ou Strasbourg, par exemple. Dans près de 40 % de ces villes, néanmoins, la hausse s’est poursuivie au cours des 3 derniers mois : comme à Bordeaux, à Lille, à Marseille ou à Toulouse, par exemple. La progression y est cependant moins rapide qu’avant l’été : et d’ailleurs sur Marseille ou sur Nice, la tendance des prix sur 12 mois est de nouveau orientée à la baisse.

Ailleurs en Province, c’est de nouveau la baisse des prix mesurée sur 12 mois qui s’impose. Lorsque le marché n’a pas bénéficié d’un rebond suffisant de la demande, comme à Brest, Nîmes ou Perpignan, le recul des prix est toujours aussi rapide. Dans quelques villes néanmoins, comme à Aix en Provence, au Mans ou à Orléans, la hausse des prix s’installe à un rythme relativement soutenu (plus de 2 % sur un an).

Détente générale des marges de négociation

MargesDeNegoEn moyenne France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.9 % en septembre. Elle est de 4.8 % pour les appartements et de 5.1 % pour les maisons.

Les marges sont maintenant revenues à leur niveau habituel pour les maisons. Et elles retournent progressivement à leur niveau d’équilibre sur le marché des appartements. Avec le recul saisonnier des prix affichés, un équilibre se rétablit entre les vendeurs et les acheteurs.

Mais si dans certaines régions les marges restent fortes (Bretagne, Champagne-Ardenne et Limousin), elles redescendent à bas niveau en Auvergne, en Lorraine et en Midi-Pyrénées : et aussi en Alsace, en Ile de France et en Rhône-Alpes. Sur ces marchés la pression de la demande reste forte, mais les tensions sur les prix s’allègent, comme chaque automne.

Dynamisme des ventes

Après la pause observée en août, comme à l’habitude, l’activité du marché de l’ancien s’est ressaisie en septembre. Et les ventes se sont établies à 9.5 % au-dessus de leur niveau de septembre 2014.

Le rythme de la reprise commence donc à ralentir. Mais cela n’est pas surprenant puisque dès l’été 2014, les ventes de logements anciens avaient commencé à rebondir. D’ailleurs, le niveau des ventes est maintenant en hausse de 7.2 % sur un an. Et comme les conditions de crédit restent excellentes, la progression de l’activité sera de l’ordre de 10 % en 2015.

Mais pour l’heure, les interrogations portent sur la consolidation de la reprise. Elle ne pourra s’amplifier et ramener le marché vers les niveaux d’activité élevés qui prévalaient en 2011, que si les flux de la primo accession retrouvent plus de vigueur.    

La primo accession à la peine en province

En septembre, le niveau des ventes de logements anciens est en hausse de 8.9 % sur un an en Province et de 3.4 % en l’Ile de France.

La reprise du marché reste donc plus soutenue en Province qu’en Ile de France. En outre, après plusieurs mois d’une progression rapide, l’activité marque le pas en Ile de France (+ 5.4 % en septembre), comme cela est souvent le cas à cette période de l’année, alors qu’elle se maintient sur un rythme élevé en Province (+ 11.1 %).

Pour autant en Province, et en dépit des conditions de crédit qui lui sont faites, la demande n’a pas encore réussi à se redresser suffisamment pour gommer les conséquences que la suppression du PTZ avait produite sur le niveau de la primo accession.©byBazikPress

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Vos réactions

  • Par soumagne, il y a 4 années

    Je confirme que le marché Marseillais est encore baissier et va continuer à l’être. S’il est vrai que les taux d’intérêt sont bas, ce qui est important est le taux d’intérêt réel qui est la différence avec l’inflation.
    Or on voit que ce taux réel lui ré-augmente. Comme le pays vieillit, la déflation se met en place comme au Japon ou en Allemagne. Souvenez vous des prix immobiliers Japonnais en 1990 et regarder les aujourd’hui…

    En outre avec la pyramide des âges, il est clair que la boursouflure de la pyramide qui a contribué à faire monter les prix entre 1995 et 2007 va avancer pour maintenant être net vendeur ( on vend davantage après 63 ans que l’on achète).
    L’offre va être supérieure à la demande et arrêtons avec le manque de logements en France alors que la France est championne des résidences secondaires et que par exemple le joli village de Lacoste se vide.

    • Par Olivier Bricaut / Agence FIRST, il y a 4 années

      Ici à Biarritz, petite ville du pays basque, la situation est contrastée: certes tout le monde en rêve (attractivité des conditions de vie, de la mode, du surf…bien relayée par les média) mais c’est tout de même le secondaire qui tire le marché. Quant aux primo-accédants, les prix empêchent même qu’ils puissent l’envisager, dans la très grande majorité des cas. Les acheteurs plutot dans le 2ème, voir le 3ème âge, ont souvent du patrimoine et n’ont pas grand besoin de financement pour acheter. En revanche, si les prix affichés baissent peu, seuls les biens exceptionnels (premier rang sur l’océan, immeubles Napoléon 3 de prestige…) ne soufrent pas trop des négociations. Mais dans l’ensemble, les offres sont plutot agressives et les prix de signature présentent souvent des écarts supérieurs à 10% avec les prix affichés. Les acquéreurs ne sont pas pressés, ils peuvent attendre pour réaliser leur projet. Cela dit, comme le marché est tout petit, quand un bien intéressant se présente, il peut aussi y avoir des surenchères entre des acquéreurs intéressés. Mais je ne crois pas que les prix remontent pour le moment, au contraire.

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