L’acheteur doit aviser l’agent immobilier du changement de destination envisagé avant la signature de l’avant-contrat.

photo : Couple visiting estate agents office

L’agent immobilier ne peut pas se voir reprocher un défaut d’information lorsque son mandant l’a tenu dans l’ignorance de ses projets futurs.

Le contexte

Un centre de gestion agréé, constitué en association, donne mandat à un agent immobilier de rechercher une propriété. Il achète, par son intermédiaire, une maison d’habitation. Après la vente, l’acquéreur demande l’autorisation d’affecter ce bien à un usage professionnel. Il se heurte alors au refus des services d’urbanisme car la maison est située en zone naturelle (zone NC) du plan d’occupation des sols. L’acquéreur assigne alors l’agent immobilier et le notaire. Il leur reproche de ne pas l’avoir informé de l’impossibilité du changement de destination, et donc, de l’interdiction d’exercer une activité professionnelle dans les lieux.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant rejeté les demandes de l’acheteur, ce dernier a formé un pourvoi en cassation.

L’arrêt

La Cour de cassation rejette le pourvoi de l’acheteur. Elle considère que l’acquéreur avait donné pour mission à l’agent immobilier de rechercher « pour son compte, une propriété », puis s’était engagé, en signant la promesse synallagmatique de vente négociée et rédigée par celui-ci, à acquérir « une maison d’habitation » qu’il reconnaissait avoir visitée et déclarait vouloir affecter à l’usage d’habitation. L’acquéreur ne pouvait donc pas reprocher à l’agent immobilier un défaut d’information et de conseil

La leçon

L’agent immobilier supporte une obligation d’information et de conseil dont les contours sont dessinés par la jurisprudence. En l’espèce, les juges précisent que l’agent immobilier ne commet pas de faute lorsque son mandant le maintient dans l’ignorance de ses projets futurs. L’agent immobilier qui ne sait pas que son mandant souhaite modifier la destination de l’immeuble qu’il achète ne peut pas se voir reprocher un défaut d’information lorsque cette modification s’avère impossible.

D’où l’importance, pour l’agent immobilier, de consigner dans l’avant-contrat les déclarations de l’acheteur relatives à ses projets, notamment lorsque, en l’espèce, l’acquéreur est un professionnel qui acquiert un bien à usage d’habitation.

Cass. Civ. 1, 29 mars 2017

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