Michel Mouillart, Professeur d’Economie à Paris Ouest revient sur la conjoncture du marché locatif privé et les derniers chiffres de l’observatoire Clameur (connaitre les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) à fin août.

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Recul de l’activité de marché dans 9 régions depuis 2011 (+0,1% France entière)

Après une année 2015 de reprise (+ 11.7 %), l’activité s’est repliée en 2016. Depuis le début de l’année 2017, l’activité recule rapidement : – 4.0 % à fin août, en glissement annuel (- 6.5 % depuis 2015).

L’activité a reculé doucement (- 0.3 % par an)  en Bourgogne, Champagne-Ardenne, Haute Normandie, Ile de France, Lorraine, Midi- Pyrénées, Picardie , Rhône-Alpes ; lourdement : Limousin (- 2.1 % par an). Activité : – 11.9 % de 2011 à 2017. L’activité est stable en Languedoc- Roussillon et Poitou-Charentes mais en augmentation modérée (0.5 % par an) en Alsace, Aquitaine, Basse- Normandie, Centre, Franche-Comté avec une mobilité à 10 % au-dessus de la moyenne nationale (33 %) ;  et en augmentation rapide (1.0 % par an) en Auvergne, Bretagne, Nord-Pas de Calais, Pays de la Loire, PACA.

L’évolution des loyers de marchés : -0,6% à fin août en GA

Après plusieurs années de faible progression voire de recul des loyers de marché, l’année 2017 a commencé par une stabilisation des loyers (0.0 % à fin février, en GA).  Puis alors que les loyers se redressent avec l’arrivée du printemps, le mouvement de baisse a repris (- 0.5 % à fin mai, en GA).

Et durant les mois d’été traditionnellement marqués par le rebond des loyers qui annonce la rentrée, la baisse s’est poursuivie à un rythme plus rapide encore (- 0.6 % à fin août, en GA), alors que le rythme de l’inflation a nettement rebondi depuis un an. Mais avec des différences selon les logements :

1/«studios et 1pièce»(21.6%dumarché) :-0.1%enGA;

2/«2pièces»(34.0%dumarché) :-0.5%enGA;

3/«3pièces»(26.9%dumarché) :-0.9%enGA;

4/«4pièces»(11.9%dumarché) :-1.2%enGA
5/ et – 1.7 % en GA pour les « 5 pièces et plus » (5.6 % du marché).

De 2013 à 2017, les loyers de marché ont augmenté de 0.2 % par an, pour une inflation à 0.6 % (INSEE). Le décrochage était intervenu dès 2007 : depuis, hausse des loyers de marché (+ 1.0 % par an) sous l’inflation (+ 1.2 %).

Depuis 2013, pour une hausse annuelle moyenne des prix à la  consommation estimée à + 0.6 % par l’INSEE : 

1/ les loyers des studios et 1 pièce ont reculé : – 0.1 % par an ;

2/ ceux des 2 pièces : + 0.2 % par an ;
3/ ceux des 3 pièces : + 0.4 % par an
4/ et ceux des 4 pièces et plus : + 0.5 %.

Les loyers reculent dans 55.3 % des villes de plus de 10 000 habitants

Sauf en 2015 (une baisse comparable), la proportion actuelle est nettement supérieure à celle qui s’observe habituellement à fin août (42 %).

Dans 64.1 % des villes de plus de 100 000 habitants, les loyers baissent depuis le début de l’année et dans 25.6 % supplémentaires, les loyers progressent moins vite que l’inflation. Depuis 2013, dans 74.4 % de ces villes les loyers ont augmenté moins vite que l’inflation. Ils ont reculé dans 43.6 % des grandes villes : Amiens, Angers, Argenteuil, Besançon, Boulogne-Billancourt, Brest, Caen, Grenoble, Le Havre, Limoges, Marseille, Perpignan, Rennes, Rouen, Saint Denis, Saint Etienne et Toulon.

L’évolution des loyers de relocation : -0,1% en moyenne par an depuis 2011

Depuis 2011, les loyers de relocation (entre deux locataires) sont en baisse : – 0.1 %, en moyenne chaque année (contre + 5.2 % par an auparavant).

Depuis le début de l’année 2017, par exemple, la hausse a été que de 1.7 % sur Paris et de 0.2 % sur Lyon, alors que dans la quasi-totalité des grandes villes concernées par l’encadrement en évolution, les loyers ont baissé entre deux locataires (de 1.3 % sur Lille , de 1.2 % sur Marseille, …).

Pour des relocations sans travaux, les loyers baissent partout et fortement lors du changement de locataire : 5.5 % sur Paris … et même 8.7 % sur Marseille. Les loyers de relocation sont à peu près stables pour des (petits) travaux d’entretien courant. Ils augmentent de l’ordre de 10 % pour des travaux d’amélioration significative du logement.

Cela se constate aussi sur des territoires non concernés par l’encadrement : mais en réponse à l’affaiblissement général de la demande. Ainsi dans la quasi-totalité des départements métropolitains : avec des baisses de loyer de plus de 3 % dans 6 départements sans marchés « tendus » (Aisne, Ardèche, Haute Marne, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort).

Il ne faut pas confondre efficacité des dispositifs d’encadrement des loyers et conséquences de l’atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires.

En dépit de l’embellie de 2016, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration-entretien se poursuit. En 2017, l’effort d’amélioration recule de nouveau : à 14.2 %, très en deçà de sa moyenne de longue période et surtout à son point le plus bas de ces 20 dernières années.

Dans ce contexte, la durée de la vacance ne se réduit plus : elle stagne presque, à 5 % au-dessus de la moyenne de longue période. Cela pèse sur les perspectives des recettes locatives et sur l’effort d’amélioration-entretien.

En dépit de l’embellie de 2016, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration-entretien se poursuit. En 2017, l’effort d’amélioration recule de nouveau : à 14.2 %, très en deçà de sa moyenne de longue période et surtout à son point le plus bas de ces 20 dernières années.

Dans ce contexte, la durée de la vacance ne se réduit plus : elle stagne presque, à 5 % au-dessus de la moyenne de longue période. Cela pèse sur les perspectives des recettes locatives et sur l’effort d’amélioration-entretien

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