« L’information, la clé de votre protection », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

Grâce aux preuves écrites conservées par le notaire, la cour de Cassation relève que l’acquéreur avait bien été informé, avant la signature de l’acte authentique, du vice caché affectant le bien.

Le contexte

Une vente immobilière est conclue par l’intermédiaire de deux notaires distincts. Après la vente, les acheteurs demandent la résolution de la vente sur le fondement du vice caché et engagent la responsabilité du notaire qui avait établi l’avant-contrat de vente. Ils lui reprochent de ne pas les avoir informés de l’état du bien vendu.

Jurisprudence

La cour d’appel accueille l’action des acheteurs. Elle considère que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information, en ne transmettant pas à l’acquéreur les documents relatifs aux désordres dont l’immeuble était affecté. Cette décision est cassée par la cour de Cassation, qui relève que l’acquéreur avait été informé des désordres affectant l’immeuble avant la signature de l’acte authentique, selon les propres constations de la cour d’appel.

Et pour votre agence ?

L’agent immobilier supporte une obligation d’information et de conseil étendue. Lorsqu’une partie à l’acte considère ne pas avoir été correctement informée, il appartient à l’agent immobilier de rapporter la preuve que l’information a été donnée. En la matière, la preuve reine demeure l’écrit.

Dans l’arrêt rapporté, le rédacteur d’acte avait pris la précaution de faire déclarer par écrit, par l’acheteur, qu’il avait pris connaissance des différents documents relatifs aux désordres constatés, ainsi que des explications données par le rédacteur d’acte. L’acquéreur pouvait ainsi difficilement prétendre ne pas avoir eu connaissance des vices affectant le bien vendu.

Gardez en tête également que tous les écrits n’ont pas la même valeur juridique. Un écrit relatant les informations communiquées, daté et signé de la main l’acquéreur, ou par une signature électronique authentifiée, est un mode de preuve adapté.

En revanche, et contrairement à une croyance largement répandue, la valeur juridique d’un email demeure incertaine. L’email est juridiquement similaire à une lettre simple. En effet, peu de personnes possèdent une signature électronique authentifiée sur leur  email. Et, au-delà, comment établir qu’un mail a bien été reçu et lu par son destinataire ? Si l’acquéreur reconnaît avoir reçu l’email envoyé par l’agent immobilier, la preuve pourra être admise. En revanche, en cas de contestation sur la réception de cette correspondance, la preuve de l’information peut être délicate à rapporter.

Cass. civ. 1, 10 avril 2019.

 

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