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« Vente sous condition suspensive d’une autorisation d’assemblée générale de copropriété facilitée après le 31 décembre 2020 », Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier

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Il est courant que l’agent immobilier soit amené à vendre un appartement en copropriété en étant obligé de faire régulariser certains travaux irréguliers affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur. Il peut arriver qu’il s’agisse également d’appropriation ou d’annexion de parties communes.

photo : assemblée de copropriété

En pareille situation il est d’usage d’insérer dans l’avant-contrat une condition suspensive de régularisation des travaux litigieux par l’assemblée générale des copropriétaires. L’autorisation est alors donnée par l’assemblée générale entre la promesse et l’acte authentique.

Il arrive que certains acquéreurs soient tentés de prendre le bien en l’état avec des clauses du type « l’acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation et en faire son affaire personnelle ». Cette situation est pour le moins dangereuse pour l’acquéreur qui n’est pas certain que la copropriété accepte après son acquisition de prendre une décision qui lui soit favorable.

Dans ce cas il arrive que l’acheteur soit contraint de remettre en état le lot de copropriété ainsi acquis, sans recours contre son vendeur (CA Paris 25 octobre 2017 n°15-19259, CA Paris 21 février 2020 n°18-180947).

A la suite de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Elan et de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 est venu mettre à jour et toiletter le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Certaines de ces dispositions viennent notamment régir la demande de convocation d’une assemblée générale à l’initiative d’un copropriétaire et faciliter cette formalité, notamment pour les besoins d’une transaction et pour la régularisation de travaux a posteriori.

Jusque-là l’article 8 (inchangé) du décret du 17 mars 1967 prévoyait que la convocation de l’assemblée générale était seulement de droit lorsqu’elle était demandée au syndic soit par le conseil syndical, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires (à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix, ce qui est rarement le cas en pratique).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée a introduit un cadre légal (article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965) face à une demande récurrente que rencontraient les syndics.

Désormais tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

Même si l’article 17-1 AA ne précise pas que la convocation est « de droit » à l’inverse de l’article 8 susvisé, il est manifeste que la loi de 1965 a instauré un nouveau droit au profit du copropriétaire qui souhaite réunir une assemblée générale à ses frais en dehors de l’assemblée annuelle (et dans un délai raisonnable).

Cette disposition a ensuite été explicitée en pratique par l’article 8-1 (nouveau) du décret du 17 mars 1967 (introduit par l’article 9 du décret du 2 juillet 2020).

Ainsi ce texte précise que la demande faite par un copropriétaire de convoquer une assemblée générale à ses frais, en application de l’article 17-1 AA, doit être notifiée au syndic et doit préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée. Pour mémoire la notification s’entend ici au sens de l’article 63 du décret du 17 mars 1967 d’un envoi au syndic par LRAR ou par remise contre récépissé ou émargement principalement.

Rappel utile, conformément aux strictes exigences de la jurisprudence, le texte précise que cette demande de convocation doit être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et doit comporter, le cas échéant, les documents requis par les textes pour la validité de ces décisions (notamment article 10 alinéa 2 du décret de 1967 consistance et implantation des travaux et article 11-I 3° du même décret).

Dans les quinze jours qui suivent la notification de cette demande de convocation, le syndic informe le copropriétaire requérant des frais prévisionnels de tenue de cette assemblée et de ses honoraires (qui dépendront notamment de la durée et du lieu de tenue de celle-ci). Cette prestation a d’ailleurs été ajoutée dans le nouveau modèle de contrat de syndic.

Le texte instaure, par précaution sans doute, un paiement a priori des frais de convocation et de tenue de cette assemblée générale par le copropriétaire requérant.

Le syndic doit ensuite convoquer cette assemblée générale qui devra se tenir dans un délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires prévisionnels.

En d’autres termes, compte tenu du délai de convocation de minimum 21 jours (à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long), le syndic ne dispose finalement que d’une petite quinzaine de jours pour organiser la convocation de cette assemblée générale particulière.

Le non-respect de ce délai, présenté a priori comme impératif, n’est toutefois assorti d’aucune sanction expresse.

Avec ces nouvelles dispositions, il sera plus aisé pour un copropriétaire vendeur de faire inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée à sa demande la régularisation de travaux irréguliers, entre la promesse de vente et la réitération par acte authentique.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 février 2020 n°18-18751, a d’ailleurs récemment rappelé qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires donnée a posteriori validant des travaux litigieux produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable.

 

 

Conformément au V de l’article 53 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ces dispositions ne s’appliqueront toutefois qu’aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Cyril Sabatié

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).

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