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Dans deux affaires récentes, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris s’est prononcé sur des demandes en paiement de loyers commerciaux dus pendant la première période de confinement.
Sur la base du principe de bonne foi dans l’exécution des contrats il juge « que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives » et renvoie les parties au fond.
Les ordonnances rendues dans ces deux affaires apportent des réponses à des questions que bon nombre d’acteurs économiques (commerçants, bailleurs, syndics…) se posent aujourd’hui :
Réponse : NON, le juge relevant que « s’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure, ou de la théorie des risques, soulevé par la société demanderesse pour solliciter la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est inopérant.».
Réponse : NON, le juge relevant que l’article 4 de l’ordonnance précitée « a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».
Réponse : NON, le juge relevant que « le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables ».
Réponse : TOUT EST AFFAIRE DE CIRCONSTANCES, le juge des référés relevant que « s’agissant de la demande de suspension des loyers, l’analyse de cette question suppose une appréciation concrète des situations respectives des contractants et de leurs échanges pendant la période considérée ».
Ces deux ordonnances de référé, si elles apportent des premiers éléments de réponse tant pour les locataires que pour les bailleurs, ne sont pour l’heure que des décisions provisoires, dont la motivation mérite d’être confirmée.
Source : TJ Paris du 26-10-2020 n° 20/53713 et n° 22/55901
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