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« Covid-19 et loyers commerciaux : les décisions récentes sur la bonne foi et la force majeure », Me Caroline Dubuis Talayrach, avocat

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Dans deux affaires récentes, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris s’est prononcé sur des demandes en paiement de loyers commerciaux dus pendant la première période de confinement.

photo : bail commercial

Sur la base du principe de bonne foi dans l’exécution des contrats il juge « que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives » et renvoie les parties au fond.

Les ordonnances rendues dans ces deux affaires apportent des réponses à des questions que bon nombre d’acteurs économiques (commerçants, bailleurs, syndics…) se posent aujourd’hui :

Le locataire peut-il invoquer la force majeure pour s’exonérer du paiement de ses loyers ?

Réponse : NON, le juge relevant que « s’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure, ou de la théorie des risques, soulevé par la société demanderesse pour solliciter la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est inopérant.».

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire a-t-elle pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers ?

Réponse : NON, le juge relevant que l’article 4 de l’ordonnance précitée « a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».

Le locataire peut-il invoquer le défaut de délivrance du bien loué (du fait de la fermeture administrative des commerces) par le bailleur pour ne pas payer son loyer ?

Réponse : NON, le juge relevant que « le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables ».

Le locataire du fait des mesures de restrictions prises par le gouvernement, peut-il obtenir en référé la suspension de ses loyers.

Réponse : TOUT EST AFFAIRE DE CIRCONSTANCES, le juge des référés relevant que « s’agissant de la demande de suspension des loyers, l’analyse de cette question suppose une appréciation concrète des situations respectives des contractants et de leurs échanges pendant la période considérée ».

Ces deux ordonnances de référé, si elles apportent des premiers éléments de réponse tant pour les locataires que pour les bailleurs, ne sont pour l’heure que des décisions provisoires, dont la motivation mérite d’être confirmée.

Source :   TJ Paris du 26-10-2020 n° 20/53713 et n° 22/55901


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Caroline Dubuis Talayrach

Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet dédié au

- au droit des affaires : création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés, droit de la franchise, baux commerciaux
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