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L’agence n’a pas l’obligation de joindre une lettre au compromis de vente pour que le délai de rétractation de l’acquéreur court.
La Cour de cassation rappelle que le compromis de vente doit indiquer clairement les conditions et les délais de rétraction bénéficiant à l’acheteur.
Un compromis de vente est signé pour la vente d’un immeuble d’habitation. Sept jours après la signature de l’acte, l’acquéreur en reçoit une copie par lettre recommandée afin de faire courir son délai de rétractation. Par la suite, l’acquéreur ne se présente pas chez le notaire et l’acte authentique n’est pas signé. En effet, l’acquéreur considère que la notification qui lui a été faite est irrégulière car faite sans lettre d’accompagnement. Il fait donc jouer sa faculté de rétractation, rendant caduc le compromis. Les vendeurs l’assignent en perfection de la vente et paiement de différentes sommes.
La cour d’appel considère que la notification qui a été faite à l’acquéreur ne respecte pas les conditions légales d’information et lui donne donc raison. Elle juge que l’envoi seul d’une copie de l’acte de vente par courrier recommandé, sans aucune lettre d’accompagnement, ne respecte pas les exigences légales.
L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation peut se rétracter dans un délai de dix jours suivant la notification de l’acte. Cet acte
est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La Cour de cassation ne retient pas l’analyse de la cour d’appel. Elle considère qu’elle a ajouté au texte une exigence qu’il ne comporte pas. La Cour précise qu’il n’est en aucun cas exigé qu’une lettre accompagne la notification de l’acte à partir du moment où ce dernier précise explicitement les modalités de l’exercice du droit de rétractation.
Pour faire valablement courir le délai de rétractation, il n’est pas nécessaire que la notification soit accompagnée d’une lettre. Toutefois, il est important, pour que la notification soit efficace, qu’il soit clairement formulé, dans le compromis notifié à l’acquéreur, le droit de rétractation dont il bénéficie et ses modalités d’exercice. Le compromis seul est suffisant.
Dans le même sens, dans un arrêt d’octobre 2007, la Cour de cassation avait pu considérer que les conditions d’information de l’acquéreur étaient respectées dans la mesure où le compromis comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs. Elle venait préciser qu’il n’était en aucun cas imposé de reproduire l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans la notification.
L’agence doit rester vigilante lors de la notification du compromis à l’acquéreur. En cas de non-respect des conditions d’information, l’acquéreur peut se rétracter à tout moment et l’agence pourrait donc voir sa responsabilité engagée.
Cass. civ. 3, 9/7/2020 n° 19-18.943
Cass. civ. 3, 10/10/2007 n° 06-16.223.
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