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« Validité du mandat préalable à la notification du droit de préemption en matière de baux commerciaux », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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En matière de baux commerciaux, la Cour de Cassation valide le principe de la signature d’un mandat de vente avant la purge du droit de préemption et la signature d’une promesse sous condition suspensive juste après la notification du droit de préemption.

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La Cour de cassation précise que pour l’application de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce relatif à la purge du droit de préemption pour les baux commerciaux , (1) d’une part, un mandat de vente peut être conclu préalablement à la purge du droit de préemption, (2) d’autre part, qu’une promesse de vente sous condition de la purge du droit de préférence peut être conclu postérieurement à la notification de la purge,(3) et enfin, dès lors que le montant des honoraires d’agence sont séparés dans l’acte de purge alors celui-ci est valide.

Pour mémoire, l’article L 145-46-1 du Code de Commerce fait bénéficier au preneur à bail commercial d’un droit de préférence pour acquérir les locaux loués en cas d’intention du propriétaire bailleur de les vendre.

En l’espèce, le 3 mars 2018, le propriétaire de locaux à usage d’hôtel a signé un mandat de vente au bénéfice d’une agence immobilière et disposait d’un avis de valeur antérieur au prix de 6 500 000 euros et à celui d’une autre agence qui l’estime à une somme comprise entre 5 500 000 et 6 000 000 euros.

Le 19 octobre 2018 réceptionné le 24 octobre 2018, le propriétaire a notifié au locataire des locaux son intention de vendre l’immeuble , en précisant le montant des frais afférents ainsi que celui des honoraires de négociation de l’agence immobilière à la charge de l’acquéreur mais en soulignant qu’il ne serait pas supporté par le locataire.

Par lettre recommandée du 29 octobre 2018, la locataire a contesté la régularité l’offre.

Puis, le 9 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente au prix de 5.050.000,00 € sous condition suspensive de la purge du droit de préférence a été signée avec un tiers soit avant l’expiration du délai accordé au locataire pour exercer son droit de préférence.

C’est à tort que la locataire fait grief à l’arrêt de juger que la propriétaire a régulièrement signifié à la locataire une offre de vente de l’immeuble et que cette offre n’a pas été acceptée par le preneur.

En effet, la cour d’appel (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Mai 2020 n° 19/09638) a exactement retenu que, la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, la propriétaire avait pu confier (préalablement à la notification du droit de préemption) à l’agent immobilier un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien.

En conséquence, le fait qu’elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi.

Ainsi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.

En l’état, sur l’offre de vente notifiée à la locataire, était mentionné le montant des honoraires de l’agence et le prix de vente en principal était clairement identifié.

En conséquence, c’est à juste titre que la cour d’appel a considéré que le preneur pouvait accepter le prix proposé, hors frais d’agences, l’offre de vente n’était donc pas nulle c’est à dire tout à fait valide.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Septembre 2021 n°20-17.799

 

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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