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Peut-on encore financer la primo-accession ?

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Les candidats à la primo-accession voient leur pouvoir d’achat immobilier mis à mal. Sans se résigner, voici pour eux des pistes à explorer, avec les explications de Bruno Rouleau.

photo : Happy couple is taking keys from their new house from broker and

Des prêts réglementés ou aidés

  • D’abord, le Prêt à Taux Zéro demeure le meilleur instrument d’accompagnement pour les projets d’achat d’une première résidence principale. Il se cumule avec toute autre nature de prêt aidé.
  • Plus souple dans ses modalités d’octroi, le Prêt d’aide à l’accession sociale (PAS) permet de bénéficier d’une décote sur les droits de mutation et de frais de dossiers encadrés, il facilite aussi l’obtention des aides sociales spécialisées. Par contre, il affiche un taux d’intérêt qui est fixé par les pouvoirs publics.
  • Tout aussi efficace, le Prêt Social de Location Accession (PSLA) permet à un ménage aux revenus modestes de se porter candidat à l’accession d’un bien construit ou détenu par un organisme de logement social qui a passé une convention avec l’Etat. Dans un premier temps, le ménage a un statut de locataire promettant, qui acquitte une indemnité d’occupation comprenant une fraction de la somme versée à une épargne constitutive d’un futur apport personnel. Puis, il peut exercer son option à devenir propriétaire du bien occupé.
  • Il y a aussi le Prêt Accession d’Action Logement. Ce prêt est réservé aux salariés d’entreprises privées, cotisant aux obligations de participation des employeurs à l’effort de construction. Action Logement gère ces fonds et les redistribue. Les salariés bénéficient d’un prêt limité au taux de 1,50 % et sans garantie.
  • On oublie aussi souvent les dispositions d’aide à l’accession des collectivités locales qui pourraient exister. Certaines municipalités tentent d’attirer une population nouvelle sur leur territoire, en signant des conventions avec des banques pour prendre à leur charge tout ou partie des intérêts, ou encore en proposant des aides non remboursables.
  • Enfin, comment ne pas évoquer le dispositif de l’Épargne Logement. Que ce soit au travers le plan ou le compte (ou livret), le principe demeure immuable : plus j’épargne (sans fiscalité), plus je pourrai emprunter. Le taux de l’épargne est déterminé par les pouvoirs publics, et avec lui le taux du crédit qui serait consenti ensuite. Cela de façon contractuelle. En clair, je verrouille le taux de mon prêt à obtenir dans 5, 10, 15 ans.

Envisager les solutions de la Fintech

Le primo-accédant peut aussi recourir à des financements revisités.

  • La co-acquisition participative permet de faire intervenir un organisme qui, en l’échange d’un apport de fonds, permet de justifier d’un apport personnel pour réaliser son achat. La contrepartie sera qu’au moment de la vente ou passé un certain délai, il faudra rembourser la somme d’argent avancée, majorée d’intérêts.
  • La location-accession est également possible en sollicitant un organisme privé, qui vous proposera une solution sans condition de ressources. Le fonctionnement est celui d’un acheteur pour le compte de tiers, qui mettra le bien à disposition du candidat à l’accession en contrepartie d’une indemnité d’occupation. Les modalités d’exercice de l’option d’achat sont prédéfinies.

 

Le taux d’apport personnel a littéralement explosé :

on est passé en moyenne de 15 % à plus de 34 %,

selon l’Observatoire du crédit aux ménages.

 

L’aide intergénérationnelle

Si ces solutions de financement devaient ne pas suffire, le prêt familial, la donation ou toute autre disposition pré-successorale revêtent un caractère intéressant. Il est bon à savoir que la banque prêteuse exigera de connaître l’origine des fonds dans toute déclaration d’apport personnel.

Si l’argent provient d’une donation ou d’une disposition légataire, il faudra justifier de l’existence de la somme sur les comptes du donateur. Attention à consulter un notaire. Pour les prêts familiaux, le banquier prendra en considération la charge de la dette. Toutefois, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement restant à la main des parties, cela peut permettre de lisser ou d’aménager des périodes d’endettement qui arrangent le montage financier.

Si la situation demeure compliquée, il existe des montages dans lesquels les parents eux-mêmes se portent acquéreurs ou coacquéreurs. La transmission peut alors s’exercer par un pacte de cession de parts ou par des donations, entières ou démembrées.

Préparer son dossier

Dans tous les cas, la préparation du dossier d’un candidat à l’accession est essentielle. Au-delà des recommandations habituelles sur la qualité de gestion des comptes bancaires, la banque va s’intéresser à deux indicateurs supplémentaires : le saut de charges et l’épargne résiduelle.

  • Le saut de charges est la différence qu’il va exister entre le poids des dépenses financières et du logement après opération, et celui existant avant opération. Si mon achat provoque un flux de dépenses inférieur à celui que l’emprunteur avait avant l’opération, on dit que le saut de charge est négatif. Si a contrario le saut de charges est positif, la banque va s’interroger sur la capacité à supporter cette charge nouvelle. Elle va donc, soit recalculer un loyer fictif sur la tenue des comptes avant opération, soit s’assurer que le saut de charge est couvert par des flux d’épargne préexistants.
  • La notion d’épargne résiduelle consiste à vérifier que, malgré le prélèvement dans l’épargne des sommes nécessaires à justifier l’apport personnel, l’emprunteur dispose d’une réserve suffisante pour couvrir des frais non prévus ou mésestimés. Si la totalité de l’épargne est consommée, le banquier vérifiera que l’emprunteur aura la capacité de reconstituer rapidement une épargne de précaution.

Bref, la primo-accession subit les effets de la prudence des prêteurs. De nombreuses solutions ont été proposées au gouvernement. Parmi celles-ci : la refonte des fonds collectés dans le cadre de la PEEC qui ne seraient plus redistribués que sur des cibles plus réduites de candidats, ou encore l’abandon du PTZ au profit d’une subvention pour le premier achat immobilier. Toute personne majeure pourrait y prétendre, sans s’occuper de la notion de primo-accession fiscale.

 

Bruno Rouleau

Bruno ROULEAU ex Président de l'APIC. Diplômé du CNAM dans le domaine bancaire, il a exercé durant 20 ans au sein de 4 groupes bancaires, où il a occupé toutes les fonctions opérationnelles sur les marchés du Particulier, du Professionnel et des PME. Il a ensuite rejoint l’enseigne de courtage en crédits In&Fi Crédits pendant 5 ans, avec la fonction de Directeur Associé, en charge de la Formation, de l’Assistance et des Partenariats, et a créé In&Fi Crédits Pro et l’IFIB (Institut de Formation des Intermédiaires de Banque) aux côtés de Pascal BEUVELET. En 2010, il rejoint le Comité de Direction Générale, puis le Comité Exécutif de CAFPI, en charge des Grands Accords commerciaux du groupe et de l’Organisation Interne. Il a créé MUTANS CONSULTANTS en septembre 2015, cabinet de formation et de conseil qui accompagnait les entreprises et les réseaux dans leur virage digital, et notamment pour optimiser leur mutation dans la gestion de la Relation Client. Revenu dans le monde du courtage en 2018, il a d’abord retrouvé IN&FI Crédits comme Directeur des Partenariats et porte-parole, avant de passer chez La Centrale de Financement comme Secréta ire Général, et est désormais porte-parole et Directeur de la Stratégie et de l’Innovation chez AFR Financement.

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