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Contournement de l’agent immobilier et clause pénale

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L’action de l’agent immobilier contre son mandant consommateur se prescrit par 5 ans. La clause pénale doit donc recevoir application, le mandant ayant contracté la vente durant la période d’exclusivité sans adresser le candidat acquéreur à l’ agent au mépris des stipulations du mandat.

clause pénale

Pour mémoire, l’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article L 218-2 du Code de la consommation en vigueur depuis le 1er juillet 2016 prévoit que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent au consommateur, se prescrit par 2 ans.

Les faits

En l’espèce, le litige n’est pas relatif à la fourniture d’un bien ou d’un service par un professionnel à un consommateur. Il s’agit d’une action en responsabilité contractuelle intentée par le mandataire contre les mandants pour non-respect des clauses du contrat.

Par conséquent, l’action est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil et non la prescription biennale de l’article L 218-2 du Code de la consommation. Ce délai de 5 ans n’était pas expiré lors de l’assignation. Ceci étant, rappelé et purgé, l’agent immobilier demande l’application de la clause pénale du mandant au motif que le mandant serait passé par un autre agent immobilier pour vendre son bien.

En l’espèce, le 29 août 2016, Mmes X, ont donné une mandat exclusif à l’agent immobilier n°1, pour une durée de six mois, afin de rechercher un acquéreur pour leur bien, au prix de 525.000 euros, moyennant un honoraire de 25 000 euros, soit un prix net vendeur de 500.000 euros.

Le 13 février 2017, les mandantes ont vendu leur bien aux époux Z au prix de 525.000 euros, par l’entremise d’un autre agent immobilier n°2, qui a perçu une rémunération de 25.000 euros des vendeurs.

Le 10 février 2017, l’agent immobilier n°1 a émis à l’égard des vendeurs une facture d’honoraires de 25.000 euros en prévision de la passation de l’acte authentique de vente. Cette facture est restée impayée.

Une procédure en paiement a alors été introduite.

Pour mémoire, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve de la perte du droit à rémunération. La clause pénale doit être mise en œuvre lorsque les mandants ont manqué à leurs obligations en traitant, pendant la durée du mandat, par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la vente des biens, en violation de l’obligation d’exclusivité ou en ne dirigeant pas sur le mandataire titulaire d’un mandat exclusif tout candidat acquéreur.

Avant la conclusion du mandat, le candidat acquéreur avait sollicité des informations auprès de l’ agent immobilier titulaire d’un mandat exclusif, lequel n’a toutefois pas fait visiter le bien.

L’application de la cause pénale

S’il n’est pas démontré une intervention déterminante de l’agent immobilier, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve de la perte du droit à rémunération de l’ agent titulaire d’un mandat exclusif. La clause pénale doit donc recevoir application, le mandant ayant contracté la vente durant la période d’exclusivité sans adresser le candidat acquéreur à l’agent au mépris des stipulations du mandat.La clause pénale qui représente 5 % du prix de vente, soit 25 000 euros, ne peut être tenue pour manifestement excessive.

Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 13 Juin 2023 n°21/02487

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions
  • Par CRAZEL, il y a 11 mois

    Est ce que l’agent immobilier n’1 a perçu les 25 000.00 euros par les vendeurs ? 

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