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« Violation de l’obligation d’exclusivité », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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Un mandant qui viole une clause d’exclusivité doit indemniser l’agent immobilier dès lors qu’est sanctionnée une inexécution contractuelle ne constituant pas une indemnité compensatrice de rémunération.

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Pour mémoire, selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge pourra, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 1er juin 2017, les époux ont donné mandat exclusif à l’agent immobilier de vendre un bien immobilier.

Le 2 octobre 2017, ils ont mis en ligne une annonce, sur un site internet, pour la vente de leur bien.

Par lettre du 20 novembre 2017, ils ont résilié le mandat, qui a pris fin le 8 décembre 2017.

Faisant grief aux mandants d’avoir violé leur obligation d’exclusivité, l’agent immobilier les a assignés en paiement de la clause pénale.

Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la violation par les mandants de la clause d’exclusivité ne permet pas l’application de la clause pénale puisqu’il n’est pas démontré que les mandants auraient conclu la vente de leur bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les mandants avaient violé la clause d’exclusivité les liant à l’agent immobilier, la cour d’appel, qui a refusé de mettre en œuvre la clause pénale qui, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Novembre 2022 n° 21-22.400

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Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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